На главную Карта сайта Обратная связь

Наши услуги
Мы аккредитованы:

Портал поставщиков
Сбербанк России
ВТБ
Дельта Кредит
Связь Банк
Газпромбанк
Ипотека АИЖК
Металлинвестбанк
Россельхозбанк
Возрождение Банк
Абсолют банк
МДМ Банк
Юридическая поддержка

Уголовные дела связанные с:

  • Преступлениями против БДД
  • Преступлениями против жизни и здоровья

Гражданские дела связанные с:

  • Возмещение ущерба
  • Помощь при ДТП
  • Защита прав потребителей
  • Семейные споры (раздел имущества, споры о детях и пр.)
  • Трудовые споры (восстановление на работе, взыскание заработной платы и пр.)
  • Страховые споры
  • Арбитражные споры
  • Корпоративные споры

Арбитражные споры связанные с:

  • Неисполнением договоров
  • Взысканием денежных средств
  • Корпоративным спорам

Бесплатная консультация! Звоните!

Оценка магазина

Оценка магазина – одна из наиболее востребованных услуг на рынке оценочной деятельности. Среди всего разнообразия объектов коммерческой недвижимости наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают объекты торговли, а из них – магазины со стабильным доходом и высокой посещаемостью. Их охотно принимают банки в качестве залога, в них готовы вложить свободные средства бизнесмены, они могут выступать в качестве взноса в уставный капитал предприятия или холдинга.

Коммерческая ценность магазина как объекта сделок должна быть подтверждена результатами независимой оценки, которую в Москве проводит ряд оценочных компаний, среди которых «Московская экспертиза независимая» (МЭН) выделяется:

  • многолетней практикой оценочной деятельности в сфере коммерческой недвижимости;
  • безупречной деловой репутацией;
  • партнерством с самыми крупными и надежными банками России, что важно при кредитовании под залог магазина.

Непосредственно расчетом рыночной стоимости нежилого помещения занимается конкретный специалист, состоящий в СРО, имеющий соответствующее специальное образование, оговоренный законом опыт оценки и застраховавший свою ответственность. Именно от него зависит качество оценки, ее полнота и достоверность.

Для чего нужна оценка магазина

Оценка магазина может стать необходимым этапом в различных обстоятельствах:

  • если есть намерение купить или продать объект торговли;
  • если предполагается оформить договор его дарения;
  • при необходимости получить кредит под залог магазина;
  • для привлечения инвестиций;
  • при необходимости внесения изменений в уставный капитал торгового предприятия;
  • если планируется внесение магазина в качестве доли в уставный фонд другого предприятия;
  • при решении спора между наследниками магазина или для вступления в права наследования;
  • если возникает спор между владельцами при разделе имущества;
  • если есть намерение застраховать магазин на сумму его реальной рыночной стоимости и для определения страховых взносов;
  • если собственник планирует застраховать  торговый объект на принципах пропорционального страхования – для определения доли возмещения ущерба при наступлении страхового события;
  • для установления арендной платы;
  • для постановки на баланс;
  • при оспаривании кадастровой стоимости;
  • для постановки на налоговый учет или изменения налогооблагаемой базы;
  • в целях приватизации;
  • если есть намерение у одного из собственников выкупить долю другого или продать свою;
  • для проведения переоценки;
  • для решения судебных споров;
  • при разработке стратегии развития бизнеса;
  • если предстоит ликвидация предприятия.

В зависимости от целей, определенных в техническом задании заказчика, оценка магазина осуществляется различными методами, и определяется тот вид стоимости, который отвечает поставленным задачам.

Независимая оценочная компания МЭН после осмотра, фотографирования объекта и расчета его стоимости составляет отчет, который соответствует требованиям законодательства, федеральным стандартам оценки, требованиям банка в случае решения вопросов кредитования. Эксперты-оценщики учитывают и требования тех инстанций, которым представляются отчеты, – судов, налоговых или кадастровых органов, нотариусов, страховых компаний, инвесторов и других.

Особенности оценки магазинов

Независимая экспертиза МЭН имеет опыт оценки различных видов торговой недвижимости, в том числе магазинов-дискаунтеров, небольших магазинчиков, оптовых торговых баз, супер- и гипермаркетов.

Определение рыночной и ликвидационной стоимости магазина зависит от множества критериев, в том числе:

  • торговой площади здания;
  • размера прилегающей территории;
  • профиля магазина;
  • его ассортимента;
  • наличия обременений;
  • уровня цен;
  • средней величины чека;
  • местоположения;
  • формы обслуживания;
  • рекламной политики;
  • покупательской аудитории;
  • доходности бизнеса;
  • репутации объекта торговли;
  • состояния помещений;
  • наличия и качества торгового оборудования;
  • конкурентоспособности;
  • наличия складских помещений;
  • технических характеристик;
  • дизайна помещений;
  • наличия поблизости опасных объектов;
  • состояния инженерных коммуникаций;
  • организации охраны и пожарной безопасности;
  • списка поставщиков;
  • квалификации персонала;
  • торговли на правах франшизы;
  • наличия автостоянки и

и других особенностей объекта. Все эти и другие факторы влияют на результат оценки и описываются в отчете.

Методы оценки магазинов

Точная оценка магазина – сложная процедура, включающая многофакторный анализ имеющейся информации об объекте и сложившейся обстановке на рынке коммерческой недвижимости. Эксперт должен уметь прогнозировать перспективы развития оцениваемой торговой точки. Он изучает спрос населения, обороты магазина за разные периоды и тенденции их роста, прогнозируемую прибыль, необходимые затраты на ремонт или реконструкцию помещений, возможные доходы от сдачи помещений в аренду, инфраструктуру района и другие аспекты в зависимости от целей оценки.

Оценка магазина проводится с использованием трех основных методов:

  • затратного;
  • доходного;
  • метода сравнения продаж.

Затратный метод подходит для целей страхования, но не годится, когда речь идет о продаже, наследстве или инвестировании. Метод сравнения продаж может быть достаточно информативным, если на рынке проходили сделки с похожими объектами, но это бывает крайне редко, так как каждый из магазинов имеет множество особенностей, а купля-продажа аналогов происходит не часто. Поэтому наиболее распространен доходный метод, в котором основной исходной информацией являются доступные арендные ставки – действующие на торговом предприятии и в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Ставка капитализации при применении доходного метода может определяться на основе данных:

  • о предыдущих арендаторах;
  • о доходе с квадратного метра;
  • об ожидаемых доходах от инвестиций;
  • о сложившихся условиях в оцениваемом сегменте рынка.

Оценка магазина обязательно учитывает финансовую стабильность арендаторов, предстоящие расходы и доходность их бизнеса, темпы роста объема продаж. Это особенно важно в том случае, когда часть арендной платы рассчитывается как процент с товарооборота.

Оценка магазина - стоимость и условия заказа

Ориентировочная стоимость выполнения работ по оценке торговой недвижимости приведена в таблице.

Окончательная цена, по которой можно заказать услугу оценки зависит от площади объекта, сроков исполнения, количества экземпляров отчета, наличия дополнительных услуг, таких как размещение в отчете цветных фотографий и других.

Документы, необходимые для оценки магазина

Оценка магазина производится на основе представляемого клиентом пакета документов, в состав которого обязательно входят:

  • правоустанавливающие документы;
  • технический паспорт БТИ;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт или план-схема объекта;
  • справка о балансовой стоимости;
  • документы на право распоряжения землей;
  • паспорт и ИНН собственника;
  • свидетельство о регистрации юридического лица;
  • договоры аренды;
  • инвестиционные контракты.

В зависимости от целей оценки могут потребоваться документы об инженерных сетях и коммуникациях, установленном инженерном и торговом оборудовании и других ценообразующих аспектах. Составленный на их основе отчет действителен в течение полугода.