На главную Карта сайта Обратная связь

Наши услуги
Мы аккредитованы:

Портал поставщиков
Сбербанк России
ВТБ
Дельта Кредит
Связь Банк
Газпромбанк
Ипотека АИЖК
Металлинвестбанк
Россельхозбанк
Возрождение Банк
Абсолют банк
МДМ Банк
Юридическая поддержка

Уголовные дела связанные с:

  • Преступлениями против БДД
  • Преступлениями против жизни и здоровья

Гражданские дела связанные с:

  • Возмещение ущерба
  • Помощь при ДТП
  • Защита прав потребителей
  • Семейные споры (раздел имущества, споры о детях и пр.)
  • Трудовые споры (восстановление на работе, взыскание заработной платы и пр.)
  • Страховые споры
  • Арбитражные споры
  • Корпоративные споры

Арбитражные споры связанные с:

  • Неисполнением договоров
  • Взысканием денежных средств
  • Корпоративным спорам

Бесплатная консультация! Звоните!

Оценка комнаты

Независимая оценка стоимости комнаты может потребоваться в нескольких случаях:

  • при приобретении ее за счет кредитных средств;
  • при решении споров о наследстве;
  • если оспаривается кадастровая оценка стоимости комнаты;
  • при разделе квартиры через суд;
  • при желании назначить оптимальную цену продажи.

Чаще всего обращаются за услугой оценки комнаты к независимым экспертам по рекомендации банка, который планирует предоставить кредит клиенту на ее покупку. Каждый банк имеет свой список аккредитованных компаний. Профессиональная оценка стоимости комнаты необходима для определения максимальной суммы кредита и стоимости залога, которым может выступать приобретаемая недвижимость по договору ипотечного кредитования. Оценка стоимости является обязательным этапом при составлении закладной.

Уже имеющаяся у заемщика или его поручителей комната может выступить в качестве гарантии обеспечения возврата другого кредита:

  • потребительского;
  • на развитие бизнеса;
  • на покупку более дорогого жилья

и другие цели.

Комнаты в коммунальных квартирах все еще востребованы. Их покупают для детей-студентов, они приобретаются теми, кто хочет сменить город или регион, но не имеет достаточно средств на покупку отдельной квартиры. Иногда их приобретают дальновидные покупатели, которые заранее просчитывают возможность занять в последствие всю квартиру, заплатив значительно меньшую сумму.

Если оценка комнаты осуществляется с целью залога, то экспертная компания определяет:

  • рыночную стоимость на дату оценки;
  • ликвидационную стоимость на условные даты продажи в будущем.

Если независимая оценка комнаты производится в целях вступления в наследство, то расчет проводится на предшествующую дату, то есть на день в прошлом, когда наступила смерть лица, оставившего наследство. При оспаривании кадастровой стоимости расчет ведется на дату, когда кадастровая оценка комнаты была произведена.

Независимая оценка комнаты важна при решении любых споров, связанных с наследством или разделением квартиры после развода, так как эксперт-оценщик не имеет личной заинтересованности в искажении результатов. Он не принимает ничью сторону, действует строго по закону и работает по Федеральным стандартам оценки.

Особенности купли-продажи комнаты

Многие банки неохотно кредитуют покупку комнаты в коммунальной квартире, так как не считают этот вид недвижимости достаточно ликвидным. И дело не в том, что на них нет спроса – он остается постоянным и неизменным. Но сделки по их продаже несколько сложнее и могут занять больше времени в силу особенностей, которые оговариваются статьей 250 Гражданского кодекса. Она предоставляет преимущественное право  покупки соседям при продаже жилья одним из владельцев.

Реализация этого права может вылиться в согласие соседей на покупку или в отказе от нее. Продавец должен в первую очередь предложить купить свое жилье соседям, и в случае отказа они должны оформить его нотариально. Не каждый сосед отнесется к походу в нотариат доброжелательно. Еще Булгаков заметил, что «квартирный вопрос испортил москвичей». Не всегда отношения с соседями складываются таким образом, что они будут рады успехам друг друга и станут помогать продавцу ускорить сделку.

В таком случае на помощь приходит закон, по которому при отсутствии в течение месяца письменного отказа от покупки соседи признаются отказавшимися.  Кстати, уведомлять о продаже нужно не всех соседей, а только тех, у которых оформлено право собственности на помещение в той же квартире. Тем, кто проживает в коммуналке на правах нанимателя, продавец делать предложения не обязан.

Чтобы признать факт отказа, предложение нужно отправить по почте с уведомлением и описью вложения. Еще более надежным является способ уведомления о продаже через нотариуса. Тогда при отсутствии ответа через месяц комната может быть выставлена на продажу.

Вот тут-то можно напороться еще на один подводный камень. Если в первом предложении цена была завышена, и продать по ней не удается, то после снижения цены соседей придется уведомлять заново и снова ждать их согласия или отказа.

Чтобы не попасть в заколдованный круг уведомлений и отказов, лучше сразу определить оптимальную рыночную стоимость продажи, а для залога комнаты – еще и ее ликвидационную стоимость.

Многие банки вообще не дают кредиты под залог такой недвижимости, чтобы избежать юридических сложностей, если придется реализовывать предмет ипотечного договора в случае прекращения его погашения со стороны заемщика. 

Сейчас Сбербанк РФ практически не принимает комнаты в залог, но это делают такие банки, как «Зенит» и СКБ-Банк. Первый в России ипотечный банк «ДельтаКредит» признает комнаты равноправным объектом рынка жилищного кредитования и достойным предметом залога, а «Московскую экспертизу независимую» (МЭН) – партнером, выбранным для сотрудничества в этом направлении наравне с другими.

Требования банков к оцениваемой комнате

Не зависимо от того, желает ли заемщик приобрести комнату за счет кредитных средств или заложить имеющееся недвижимое имущество для обеспечения другого кредита, большинство банков предъявляет к ней похожие требования:

  • пригодность для проживания круглый год;
  • оборудование инженерными коммуникациями: водопроводом, электросетью, системами отопления и канализации;
  • наличие санузла;
  • площадь комнаты не менее 12 кв. м.;
  • бетонные перекрытия;
  • изолированность от других помещений;
  • расположение в постройке, возведенной после 1970 года.

Комната должна быть самостоятельным объектом недвижимости, зарегистрированным в ЕГРН, или на нее должно быть оформлено свидетельство о праве собственности.

Каждый банк может предъявлять свои, дополнительные требования к залоговому имуществу, поэтому, прежде чем обращаться за услугой оценки, следует согласовать с банком, подходит ли помещение для заключения кредитного договора.

Если комната удовлетворяет условиям банка, он подскажет, к какому оценщику в своем регионе стоит обратиться. С какими банками сотрудничает независимая экспертная компания МЭН, можно узнать на сайте. Сотрудники компании знакомы с требованиями судебных инстанций и многих московских банков, а потому оценка комнаты проводится с составлением отчета в соответствии с их условиями. Эксперты обязательно учитывают дополнительно:

  • число комнат в блоке;
  • их количество в квартире;
  • площадь комнаты, кухни, туалета, коридора;
  • этажность дома и этаж, на котором находится квартира;
  • количество соседей;
  • их состав, репутацию и социальный статус;
  • наличие в квартире маленьких детей и животных.

Профессиональные оценщики не упустят из вида состояние подъезда и помещений общего пользования в коммунальной квартире.

Для Москвы очень важен район, местоположение, удаленность от центра и метро, транспортная доступность, близость магазинов, школ и детских садов.

Требования к дому одинаковы для залоговой комнаты и квартиры:

  • он не должен быть признан аварийным;
  • не может стоять  в планах на реконструкцию или капремонт с отселением.

Квартира, в которой располагается предмет ипотеки, тоже должна соответствовать требованиям конкретного банка. Для оценки комнат и квартир используют одинаковые подходы и методы расчета.

Чтобы оценка комнаты была более высокой (для определения максимального размера кредита) стоит отремонтировать не только ее, но и места совместного пользования. Это делает квартиру в целом более привлекательной.

Стоимость оценки комнаты и условия заказа

Независимая оценка комнаты производится на основе тех же документов, которые нужны и для оценки квартиры. Помимо правоустанавливающих документов и паспорта заказчика нужен один из документов, содержащих технические характеристики объекта:

  • выписка из ЕГРН с характеристиками оцениваемого имущества;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка БТИ;
  • технический паспорт.

Ориентировочная стоимость оценки комнаты в зависимости от сроков ее выполнения приведена в таблице. Заявку на проведение оценки можно оставить на сайте в электронном виде.

Окончательная сумма стоимости оценки комнаты по договору определяется в процессе предварительных консультаций с экспертами компании-оценщика.