Оценка квартиры для залога в банк – это обязательная процедура в тех случаях, когда клиент берет ипотечный или иной кредит под залог недвижимости. Профессиональная экспертиза проводится с соблюдением всех норм законодательства, с учетом реальной ситуации на рынке жилья в конкретном регионе, состояния квартиры и т.д. Завершающим этапом является отчет независимого оценщика.
Оценка квартиры для залога – стоимость и условия заказа
Есть моменты, о которых клиент обязан позаботиться до заключения договора с оценщиками: предоставить всю необходимую документацию и обеспечить доступ к объекту. На данном этапе заказчику надлежит подготовить все недостающие документы для оценки (об этом далее) и последующего обращения в банк. В компании «МЭН» («Московская Экспертиза Независимая») специалисты при выезде на место для ознакомления с объектом могут сориентировать клиента в правильном оформлении и подаче бумаг, чтобы после не было недоразумений с банком.
Непосредственно процесс оценки предполагает несколько этапов:
- Специалист выезжает по адресу объекта для анализа состояния квартиры, фотографирования помещений и прилегающей территории.
- Составляется акт осмотра недвижимости.
- Клиент передает оценщику необходимую документацию для составления отчета.
- Проводится всесторонняя экспертиза по полученным данным, оформляется отчет в соответствии с требованиями конкретного банка, куда будет обращаться клиент. На этот момент стоит обратить особое внимание, так как в разных финансово-кредитных учреждениях выдвигаются разные условия для займов под залог. Например, В Сбербанке при оформлении ипотеки затребуют два оценочных отчета – для кредита и для залога. Предметом залога в данном случае автоматически становится приобретаемое недвижимое имущество. В других банках также есть свои нюансы.
- В заключение выводится общая оценка состояния квартиры – отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное.
- Передача готового отчета клиенту. Он готовится в двух экземплярах. Срок исполнения заказа в оценочной компании «МЭН» занимает обычно не более 2-3 суток, в зависимости от объема работ.
Какие документы необходимы для оценки квартиры для залога в банк
В пакет необходимых для обращения за процедурой оценки квартиры документов входят:
- Личный паспорт клиента.
- Документы, удостоверяющие право собственности на данное жилье: договор купли-продажи, дарения или долевого участия, свидетельство о приватизации.
- Кадастровый паспорт квартиры (нужно получить в БТИ).
- Технический план и экспликация жилого помещения.
- План перепланировки (если была) и документы, подтверждающие ее законность.
- Справка об отсутствии обременений на жилье (аресты, долги, залог и т.д.)
В случае несоответствия каких-либо бумаг требованиям стандартов и регламентов, оценщик указывает на недочеты, и они должны быть исправлены вовремя, чтобы банк не отказал в выдаче займа.
Какие методы используются для оценки квартир для залога в банк
Оценщики пользуются тремя подходами для определения реальной рыночной стоимости квартир:
- Затратный: применяется для выведения полной картины затрат на строительство квартир подобного типа и введение их в эксплуатацию.
- Сравнительный, или аналоговый: проводится подробная экспертиза на примере нескольких аналогичных объектов в том же регионе для уточнения реальной рыночной цены.
- Доходный: исследуются все возможности для повышения стоимости данного объекта и получения дохода от сдачи его в аренду или иной деятельности.
Обычно банки считают приемлемым анализ на основе двух первых методов. Доходный метод не принимается во внимание и не является определяющим при одобрении суммы займа.
Параметры оценки квартир для залога в банк
Что учитывается при независимой экспертизе для определения стоимости жилья:
- Возраст здания и состояние помещений. Внешние особенности – ремонт или дизайн – не особо влияют на цену. Значение имеют: год постройки, состояние стен, исправность коммуникаций и проч.
- Этаж, наличие лифта.
- Площадь помещения, тип планировки.
- Место, где располагается строение. От этого в большой степени зависит ликвидность квартиры.
- В крупных городах на заключение о цене недвижимости значительно влияет инфраструктура микрорайона: близость метро, остановок, транспортных развязок.
Особенности оценки квартир для ипотеки
При покупке квартиры в ипотеку она автоматически переходит в залог к банку для обеспечения возврата средств. Обременение снимается только после полного погашения долга. Перед обращением за кредитом покупатель должен заказать независимую экспертизу жилья, и лишь после этого банк рассмотрит заявку. Затраты на оплату оценочных услуг несет покупатель квартиры, он же заемщик банка. При ипотечном кредитовании банк рискует крупной суммой, и потому страхует свои средства и оставляет за собой право в случае неуплаты взносов распорядиться закладной на квартиру по своему усмотрению, например, выставить на аукцион для реализации.
Отчет, представленный в банк вместе с другими документами, должен содержать:
- копии документов с подписями и печатями;
- фотографии, сделанные на месте осмотра объекта;
- подробное обоснование выставленной цены на квартиру;
- данные оценщика, выполнившего заказ. В обязательном порядке требуется приложить свидетельство об аккредитации фирмы в том или ином банке, копию лицензии юридического лица на право деятельности в данном сегменте рынка.
Отчет должен быть сделан не более чем полгода назад, независимо от того, приобретается квартира на вторичном рынке или в новостройке.
Куда обращаться для оценки квартиры для залога в банк
Без оценочной экспертизы ни один банк не примет недвижимость в залог: понятно, что владелец при заключении договора займа чаще всего сильно завышает стоимость своей квартиры, и банк должен страховать свои риски. И потому, прежде всего, клиент должен заключить договор с оценочной компанией. Предпочтение нужно отдать только тем фирмам, которые имеют аккредитацию в банке где планируется брать заем, опыт работы с недвижимостью и безупречную репутацию.
Законодательство предъявляет ряд требований для правомерной деятельности оценочной компании:
- Страхование деятельности на срок не менее 1 года.
- Страхование гражданской ответственности на сумму от 300 тысяч рублей.
- Регулярные взносы в компенсационный фонд СРО.
Кроме того, у компании должна быть аккредитация в том банке, где клиент собирается брать кредит. Компания «МЭН» («Московская Экспертиза Независимая») аккредитована в десяти крупнейших банках РФ, включая Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ, Россельхозбанк и другие. Отчет от оценочной компании-партнера – это безусловное доверие банка и дополнительная гарантия одобрения заявки на кредит, а также доступные цены на услуги.
