Оценка кафе

Оценка кафе может потребоваться, если предстоит:

сделка купли-продажи;
оформление кафе в наследство;
привлечение инвестиций;
внесение кафе в уставный фонд другого предприятия;
выход одного из учредителей с разделом имущества кафе;
переоценка для увеличения уставного фонда;
оптимизация налогообложения;
получение кредита под залог коммерческой недвижимости;
оформление страхового полиса;
подсчет суммы ущерба;
развод супругов с разделом совместно нажитого имущества.

Чаще всего к независимой оценке кафе прибегают, когда хотят его купить или продать и когда планируют получить крупный кредит под его залог.

Из всех предприятий общественного питания около половины составляют кафе. Поэтому и операций с таким объектами проводится больше, чем с ресторанами или барами. Кафе может быть оценено:

как коммерческая недвижимость, состоящая из здания (помещения) с землей;
как бизнес;
как комплекс, состоящий из имущества, ноу-хау, производства, сбыта, получаемой в их результате прибыли и других аспектов.

Оценка кафе предполагает расчет рыночной, ликвидационной или восстановительной стоимости комплекса, состоящего из материальных и нематериальных активов, каждый из которых подлежит тщательному анализу.

Определение стоимости кафе является крайне сложным процессом, и заниматься этим могут только опытные специалисты. Если предполагается получение кредита под залог кафе, то банк-кредитор предложит оценочную компанию на выбор из числа аккредитованных при нем организаций.

Антимонопольное законодательство требует, чтобы все компании находились в равных условиях, поэтому обратиться можно к любому действующему в рамках закона оценщику, но он может быть не знаком с требованиями конкретного банка. Из-за этого могут возникнуть проволочки из-за возврата отчета на переделку. «Московская экспертиза независимая» (МЭН) аккредитована крупнейшими банками России и соответствует самым жестким требованиям. Поэтому ее отчеты принимаются соответствующими банками и организациями страны.

Виды оценочной стоимости при оценке кафе

Если речь идет об оценке кафе как залога, эксперт определяет рыночную и ликвидационную стоимость.

В целях страхования и подсчета величины ущерба определяют восстановительную стоимость недвижимого и движимого имущества, то есть совокупность произведенных затрат на строительство, ремонт и оборудование кафе за вычетом износа. Если владельцы при страховании выбирают пропорциональную систему, то есть страхуют кафе не на полную стоимость, то реальная оценка нужна для того, чтобы определить, на какой процент застрахован объект. В случае утраты или повреждения собственности владельцы получат именно такую долю от полного возмещения, на которую кафе было застраховано. В целях страхования также важно, чтобы оценку проводил опытный оценщик, чтобы можно было найти оптимальный вариант страхования – и не переплатить на взносах, и не потерять на возмещении ущерба.

Если предстоит сделка купли-продажи кафе, то инициировать оценку может и продавец, и покупатель. В таком случае рассчитывается именно актуальная рыночная стоимость. Независимая, адекватная оценка кафе поможет продавцу быстрее найти нового владельца, а покупателю убедиться, что он не переплачивает лишнего.

В целях снижения налогооблагаемой базы налога на недвижимое имущество определяется восстановительная стоимость кафе с учетом износа, как и для страхования. Налоговые органы принимают отчеты независимых экспертов оценочной компании МЭН.

Для привлечения инвесторов деятельность кафе анализируется с точки зрения перспективности бизнеса. В этом случае решающим для инвестирования фактором становится реальный предпринимательский доход, то есть денежные средства, которые остаются у владельца после выплаты зарплаты, оплаты всех счетов и налогов. Актуальные расчеты помогут сформулировать правильную инвестиционную политику и будут способствовать развитию бизнеса.

Если оценка кафе проводится при разделе имущества между владельцами или супругами, то оценке подлежат и материальные ценности, и нематериальные активы.

Особенности оценки кафе

Какими методами будет проводиться оценка кафе, зависит от поставленных целей. Независимые оценщики применяют к оценке кафе три стандартных подхода:

затратный,
доходный,
сравнительный.

В отличие от оценки недвижимости эти три подхода иногда дают существенно различные результаты, поэтому для определения реальной рыночной стоимости часто применяют все три подхода, а потом полученный результат усредняют.

Какой бы из подходов не применялся, исходные данные корректируются в зависимости от множества параметров, которые подразделяются на две группы. К формальным критериям относятся:

местоположение (район, окружающая инфраструктура);
расположение заведения (этаж делового центра, супермаркета, отдельное здание);
площадь кафе;
доступность;
наличие стоянки;
состояние коммуникаций;
архитектура;
историческая ценность здания;
дизайн интерьера;
разнообразие в меню;
качество обслуживания;
бренд;
проходимость;
качество приготовляемых блюд;
наличие развлекательной программы

и другие.

К расчетным критериям, влияющим на стоимость кафе, относятся:

цена права на бренд;
уровень оборотов;
стоимость земли;
степень рисков;
уровень затрат;
размер выручки;
средний чек;
уровень капиталовложений;
средства, получаемые от сдачи в аренду;
размер заемных средств

и другие.

Наиболее эффективным подходом при оценке кафе считается доходный. Важно определить годовую чистую прибыль. Для этого необходимо проанализировать:

за счет чего формируется доход;
какова структура себестоимости;
каков размер расходов на управление и эксплуатацию

и другие затраты.

Сложности добавляет факт возможного частичного сокрытия доходов, так как для адекватной оценки нужны реальные данные. Если кафе работает недавно, то за рыночную стоимость при применении доходного метода принимают годовую чистую прибыль.

При использовании затратного метода определяется сумма всех произведенных расходов на строительство или покупку кафе, после чего учитывается величина износа за прошедшее время.

При использовании сравнительного метода пользуются не объявлениями с предложениями покупки кафе, а листингами бизнес-брокеров, в которых указаны реальные цены, по которым фактически совершались продажи. Для выбора аналогичных объектов используется показатель количества посадочных мест. Далее аналоги подлежат сравнению, а цены их реализации корректируется в зависимости от формальных или расчетных параметров. Сопоставление проводится среди объектов, расположенных в одном регионе или в похожих.