Позвольте мне поблагодарить специалистов Московской Экспертизы Независимой за высокопрофессионально выполненную работу по оценке доли авторского права Константина Фельдмана.
Оценка кафе может потребоваться, если предстоит:
Чаще всего к независимой оценке кафе прибегают, когда хотят его купить или продать и когда планируют получить крупный кредит под его залог.
Из всех предприятий общественного питания около половины составляют кафе. Поэтому и операций с таким объектами проводится больше, чем с ресторанами или барами. Кафе может быть оценено:
Оценка кафе предполагает расчет рыночной, ликвидационной или восстановительной стоимости комплекса, состоящего из материальных и нематериальных активов, каждый из которых подлежит тщательному анализу.
Определение стоимости кафе является крайне сложным процессом, и заниматься этим могут только опытные специалисты. Если предполагается получение кредита под залог кафе, то банк-кредитор предложит оценочную компанию на выбор из числа аккредитованных при нем организаций.
Антимонопольное законодательство требует, чтобы все компании находились в равных условиях, поэтому обратиться можно к любому действующему в рамках закона оценщику, но он может быть не знаком с требованиями конкретного банка. Из-за этого могут возникнуть проволочки из-за возврата отчета на переделку. «Московская экспертиза независимая» (МЭН) аккредитована крупнейшими банками России и соответствует самым жестким требованиям. Поэтому ее отчеты принимаются соответствующими банками и организациями страны.
Если речь идет об оценке кафе как залога, эксперт определяет рыночную и ликвидационную стоимость.
В целях страхования и подсчета величины ущерба определяют восстановительную стоимость недвижимого и движимого имущества, то есть совокупность произведенных затрат на строительство, ремонт и оборудование кафе за вычетом износа. Если владельцы при страховании выбирают пропорциональную систему, то есть страхуют кафе не на полную стоимость, то реальная оценка нужна для того, чтобы определить, на какой процент застрахован объект. В случае утраты или повреждения собственности владельцы получат именно такую долю от полного возмещения, на которую кафе было застраховано. В целях страхования также важно, чтобы оценку проводил опытный оценщик, чтобы можно было найти оптимальный вариант страхования – и не переплатить на взносах, и не потерять на возмещении ущерба.
Если предстоит сделка купли-продажи кафе, то инициировать оценку может и продавец, и покупатель. В таком случае рассчитывается именно актуальная рыночная стоимость. Независимая, адекватная оценка кафе поможет продавцу быстрее найти нового владельца, а покупателю убедиться, что он не переплачивает лишнего.
В целях снижения налогооблагаемой базы налога на недвижимое имущество определяется восстановительная стоимость кафе с учетом износа, как и для страхования. Налоговые органы принимают отчеты независимых экспертов оценочной компании МЭН.
Для привлечения инвесторов деятельность кафе анализируется с точки зрения перспективности бизнеса. В этом случае решающим для инвестирования фактором становится реальный предпринимательский доход, то есть денежные средства, которые остаются у владельца после выплаты зарплаты, оплаты всех счетов и налогов. Актуальные расчеты помогут сформулировать правильную инвестиционную политику и будут способствовать развитию бизнеса.
Если оценка кафе проводится при разделе имущества между владельцами или супругами, то оценке подлежат и материальные ценности, и нематериальные активы.
Какими методами будет проводиться оценка кафе, зависит от поставленных целей. Независимые оценщики применяют к оценке кафе три стандартных подхода:
В отличие от оценки недвижимости эти три подхода иногда дают существенно различные результаты, поэтому для определения реальной рыночной стоимости часто применяют все три подхода, а потом полученный результат усредняют.
Какой бы из подходов не применялся, исходные данные корректируются в зависимости от множества параметров, которые подразделяются на две группы. К формальным критериям относятся:
и другие.
К расчетным критериям, влияющим на стоимость кафе, относятся:
и другие.
Наиболее эффективным подходом при оценке кафе считается доходный. Важно определить годовую чистую прибыль. Для этого необходимо проанализировать:
и другие затраты.
Сложности добавляет факт возможного частичного сокрытия доходов, так как для адекватной оценки нужны реальные данные. Если кафе работает недавно, то за рыночную стоимость при применении доходного метода принимают годовую чистую прибыль.
При использовании затратного метода определяется сумма всех произведенных расходов на строительство или покупку кафе, после чего учитывается величина износа за прошедшее время.
При использовании сравнительного метода пользуются не объявлениями с предложениями покупки кафе, а листингами бизнес-брокеров, в которых указаны реальные цены, по которым фактически совершались продажи. Для выбора аналогичных объектов используется показатель количества посадочных мест. Далее аналоги подлежат сравнению, а цены их реализации корректируется в зависимости от формальных или расчетных параметров. Сопоставление проводится среди объектов, расположенных в одном регионе или в похожих.
Чтобы заказать оценку кафе, необходимо оставить заявку на сайте оценочной компании МЭН или позвонить по телефону и договориться о консультации. Для заключения договора на оказание услуги следует собрать необходимый пакет из следующих документов:
Для юридических лиц нужно указать:
Заказчики – физические лица оставляют паспортные данные. Пакет документов может быть расширен по просьбе эксперта. В компании снимут копии с представленных оригиналов.
В таблице указываются ориентировочные стоимости услуг по оценке кафе.