На главную Карта сайта Обратная связь

Наши услуги
Мы аккредитованы:

Портал поставщиков
Сбербанк России
ВТБ
Дельта Кредит
Связь Банк
Газпромбанк
Ипотека АИЖК
Металлинвестбанк
Россельхозбанк
Возрождение Банк
Абсолют банк
МДМ Банк

Оценка торгового центра

4 простых шага
для получения отчета
Удобства работы с нами
Наши гарантии
правильной оценки
  • 1
    Свяжитесь с нами по телефону: 8 (495) 648-58-50 или закажите обратный звонок
  • 2
    Заключение договора
  • 3
    Выезд оценщика для осмотра объекта недвижимости
  • 4
    Получаете отчет
  • Низкие цены
  • Краткие сроки исполнения
  • Доставка отчетов по договоренности
  • Работа с физлицами и организациями
  • Гарантия конфиденциальности
  • Индивидуальный подход
  • Обязательный выезд оценщика
  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 7-ми летний опыт работы
  • Более 1100 проведенных оценок
Войдите в ряды наших клиентов:
audi
beeline
danone
peugeot
renault
Стройдом
volkswagen
Жилищный капитал
bis international school
ГазПромБанк
Инком Недвижимость
Агентство Кутузовский Проспект
Музей Толстого
НИИТФА
Октава
ОлимпСтрой
Больница Пирогова
Академия РАН
Банк ВТБ
Журнал За рулём
Абсолют банк

Презентация услуг по оценке недвижимости

Наши гарантии низких цен
  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Оценка торгового центра представляет собой сложную, многоплановую процедуру расчета его рыночной стоимости. Торговый центр включает в себя:

  • группу площадей, которые сдаются в аренду под торговлю или иную коммерческую деятельность (кафе, рестораны, развлечения);
  • территории общего пользования (лифты, санузлы, коридоры, эскалаторы, лестницы);
  • технические помещения (вентиляционные шахты, бойлерные, щитовые и пр.).

Собственники извлекают прибыль за счет арендной платы или процентов с оборота.

Услугу по независимой оценке торгового центра могут заказывать собственники, управляющие ТЦ, инвесторы, арендаторы, страховщики. Оценка может проводиться для банка, налоговой инспекции, нотариуса, судебных органов и исполнителей, страховых компаний. У каждого из заказчиков или заинтересованных инстанций – свои цели, от которых зависит методика оценки и даже ее результат.

По-разному оцениваются вновь открываемые объекты и давно функционирующие, по которым накоплена информация о финансовых результатах деятельности. Процедура оценки в результате позволяет судить о ликвидности объекта, его инвестиционной привлекательности, реальной стоимости.

Для чего нужно оценивать торговые центры

Торговый центр, как и любая другая недвижимость, может стать объектом совершения различных сделок, может передаваться по наследству, дариться, сдаваться в аренду, быть предметом привлечения инвестиций и т.д. Для большинства операций в отношении ТЦ желательна или даже необходима объективная, адекватная оценка его стоимости:

  • для получения кредитных средств под залог ТЦ;
  • оформления полиса страхования;
  • оптимизации налогообложения;
  • внесения в уставный капитал;
  • для определения балансовой стоимости;
  • принятия управленческих решений для повышения эффективности бизнеса;
  • изменения специализации;
  • для принятия обоснованных судебных решений;
  • для определения финансовой устойчивости и оценки перспектив развития;
  • списания;
  • переоценки активов;
  • выхода на международный рынок;
  • для оценки ущерба от затопления, пожара, залива или стихийного бедствия;
  • расчета госпошлины при вступлении в наследство;
  • привлечения инвесторов;
  • совершения сделок по купле-продаже, мене, дарению, уступке прав требования и других;
  • для определения стоимости долей или паев;
  • в целях передачи ТЦ в доверительное управление.

Специалисты – эксперты «Московской экспертизы независимой» оказывают услуги по оценке торговых и торгово-развлекательных центров, применяя в зависимости от целей клиента различные подходы и методы.

Оценка торгового центра – стоимость и условия заказа

На рыночную стоимость торгового центра влияют различные обстоятельства:

  • выгодное расположение;
  • наличие поблизости центров-конкурентов;
  • тип ТЦ в зависимости от площади и зоны охвата;
  • назначение;
  • архитектура и планировка;
  • доля якорных арендаторов;
  • площадь участка земли;
  • площадь торговых помещений;
  • соотношение свободных и занятых торговых площадей:
  • поток покупателей;
  • специализация торговых точек;
  • количество парковочных мест;
  • тип здания, его этажность и степень капитальности, срок эксплуатации;
  • инженерные коммуникации, наличие эскалатора, систем кондиционирования;
  • наличие точек общественного питания и развлечений;
  • транспортная или пешеходная доступность и другие факторы.

Все перечисленные обстоятельства отражаются в акте осмотра, который проводится оценщиком совместно с заказчиком.

Помимо факторов, связанных непосредственно с объектом, на его стоимость влияют экономические условия:

  • текущая и планируемая прибыль от функционирования объекта недвижимости;
  • спрос и предложения на рынке ТЦ;
  • затраты на создание объекта-аналога;
  • ликвидность актива;
  • риски, связанные с получением дохода;
  • экономическая ситуация в стране;
  • покупательная способность населения и другие социально-экономические показатели.

Среди типов или форматов ТЦ, от которых зависит их цена, принято выделять:

  • небольшие центры, располагающиеся в микрорайонах, округах, районах; основной поток покупателей привлекается за счет расположенных в них супермаркетов или крупных магазинов, которые занимают значительную часть площадей;
  • крупные торговые центры, обслуживающие целые регионы или области и функционирующие на пересечении магистралей регионального или областного значения;
  • брендированные торговые центры, представляющие знаменитую мировую торговую марку или имеющие собственный привлекательный бренд, включающий наименование, собственный стиль, дизайн и прочие атрибуты;
  • фестивальные (тематические) ТЦ, предназначенные для проведения досуга, отдыха, развлечений, покупок и бытового обслуживания; для них характерно проведение праздников и акций, наличие ресторанов и различных развлекательных учреждений.

Некоторые классификации выделяют торгово-общественные центры, в которых торговля и развлечения совмещаются с объектами социального назначения: фитнес-клубами, детскими спортивными центрами, гостиницами и другими предприятиями. Эти особенности функционала приходится учитывать при определении стоимости ТЦ.

Особенности оценки торговых центров

Основной проблемой оценки торговых центров является противоречивость запросов клиента:

  • если предстоит покупка или продажа, его интересует рыночная реальная стоимость;
  • если необходимо минимизировать налоги – минимальная оценка;
  • если требуется привлечь инвесторов – максимальная стоимость.

Для удовлетворения различных требований выбирается соответствующая методика оценки.

В мировой практике наиболее приемлемой принято считать обоснованную рыночную стоимость коммерческого предприятия. В процессе оценки могут применяться три стандартных подхода, но наиболее часто применяемым является именно доходный подход, так как получение прибыли является главной целью торгового центра.

Доходный подход является гибким инструментом, дающим достоверный результат, но его применение требует высокой квалификации и дополнительных математических знаний. Он реализуется с помощью двух методов:

  • прямой капитализации дохода;
  • дисконтирования денежных потоков.

При использовании метода прямой капитализации происходит перевод чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимостное выражение благодаря делению на величину коэффициента капитализации. ЧОД рассчитывается как величина ожидаемого дохода за вычетом резервов на замещение и операционных расходов. Если ТЦ пока не имеет данных для прогнозирования доходов, то в качестве информации для расчетов могут быть взяты данные о доходности и расходах аналогичного торгового предприятия.

При нестабильности денежных потоков и при наличии возможности прогнозирования степени их изменения применяется метод дисконтирования. Им пользуются для прогнозирования доходов на определенный период в будущем, начиная с текущего периода и до момента предполагаемой стабилизации доходов. Для прогнозирования величины денежных потоков разрабатывается план доходов и расходов на прогнозируемый период (от 3 до 10 лет). Чем выше прогнозируемая доходность, тем выше и оценочная стоимость торгового центра.

Сравнительный и затратный подходы исходят из того, что покупатель не станет приобретать ТЦ по цене, превышающей стоимость аналогов или превышающей затраты на возведение и сдачу в эксплуатацию аналогичного центра. Затратный метод применяется для целей страхования или в случае, если ТЦ расположен в отдельном здании.

Документы, необходимые для оценки торгового центра

Для объективной оценки стоимости ТЦ эксперту предоставляют документы:

  • устанавливающие права на здание и участок земли;
  • арендные договоры для оценки дохода;
  • справку о расходах;
  • техпаспорт, поэтажный план БТИ;
  • справку о балансовой стоимости.

Также клиент предъявляет документы заказчика оценки. Стоимость услуги, время осмотра и сроки выполнения оговариваются с представителем ООО «МЭН».

Только в нашей компании!
При заказе услуги оценки на сумму более 200 000 рублей
мы дарим вам новый iPad 10
Заказать услугу
По телефонам:
8 (495) 708-45-56
8 (495) 648-58-50
8 (985) 899-00-05
Или оставьте заявку – мы перезвоним вам в течение часа