Оценка складской недвижимости

Войдите в ряды наших клиентов:

Развитие современной розничной торговли в России вызвало спрос на складскую недвижимость. Складские объекты, как и любые другие объекты недвижимости, обладают определенной стоимостью, размер которой необходимо знать, чтобы иметь возможность принимать правильные и обоснованные решения при заключении сделок с ними.

Наша компания предоставляет услуги оценки складской недвижимости различных типов и размеров, начиная с небольших складов и заканчивая огромными логистическими комплексами.

Оценка склада нужна в следующих случаях:

• покупка или продажа складского объекта;
• оформление договора аренды;
• страхование;
• имущественные споры;
• использование склада в качестве залога;
• приватизация;
• передача объекта в управление;
• переуступка финансовых обязательств;
• решение споров о цене складской недвижимости;
• ипотечное кредитование;
• исполнение судебных решений;
• оформление наследства;
• использование складской недвижимости в качестве уставного капитала;
• акционирование компании;
• перераспределение долей компании между собственниками;
• разработка инвестиционных проектов;
• выкуп или изъятие складской недвижимости муниципальными или государственными органами и пр.

Критерии, определяющие стоимость объекта

Складские помещения отличаются конструкцией, размерами, степенью механизации операций, видом складирования, наличием коммуникаций и функциональным назначением (специализированные склады, склады готовой продукции и т.д.). Например, для качественного сохранения скоропортящейся продукции склад должен быть оснащен холодильным оборудованием, а для хранения бытовых предметов необходимы стеллажи. Для транспортировки крупных партий товара желательно наличие железнодорожной ветки, а для погрузочно-разгрузочных работ – функциональные грузовые площадки. Эти и многие другие особенности играют роль в формировании цены на помещения данного типа.

В современной логистической сфере используется специальная система классификации складских помещений, в которой каждый класс (А, В, С, D) подразумевает наличие тех или иных характеристик объекта. Следует отметить, что классификация эта весьма условна, поэтому не является ключевым критерием в процессе оценки складской недвижимости. Именно поэтому эксперты обязательно обращают внимание на такие особенности каждого конкретного объекта, как:

• тип здания, материалы конструкции;
• год постройки и состояние объекта;
• месторасположение;
• коэффициент застройки (отношение площади здания к площади земельного участка);
• техническая оснащенность склада (системы вентиляции, сигнализации и пр.);
• состояние инженерных коммуникаций;
• наличие/отсутствие вспомогательных и подсобных помещений (туалетов, раздевалок и пр.), площадей ценного хранения;
• энергоснабжение;
• наличие/отсутствие территории, ее качество;
• транспортная доступность (удаленность от центральных дорог, качество подъездных путей);
• наличие/отсутствие доков, их тип;
• наличие/отсутствие парковочных зон и пр.

Помимо класса, целевого назначения складского объекта и его ориентации на хранение конкретного вида товара, важную роль играют и юридические особенности, например, наличие обременений и др.

Все эти критерии непосредственно влияют не только на конечную оценочную стоимость объекта, но и на процесс экспертизы, и, следовательно, на его стоимость и продолжительность. Так, например, оценка склада небольших размеров (хранилища, ангара) может занять 2-3 дня, а экспертиза крупного логистического комплекса с несколькими зданиями и большой складской территорией – до 15 рабочих дней.

Документы, требуемые для оценки склада:

Заказчик процедуры оценки должен предоставить в экспертную компанию полный набор правоустанавливающих, технических и справочных документов на оцениваемый объект недвижимости.

К технической документации относятся:

• кадастровый план земельного участка, на котором располагаются помещения складов и прилежащие территории;
• документы, отражающие технические особенности складского объекта (конструкцию сооружения, поэтажный план, материалы, использованные при его строительстве, оснащенность объекта различными системами и пр.).

Пакет правоустанавливающих и справочных документов включает в себя:

• свидетельство о госрегистрации права на складскую недвижимость;
• сведения об имущественных обременениях (договор долгосрочной аренды, ипотечный кредит, залог и т.д.);
• паспортные данные физического лица либо полные реквизиты компании, являющейся заказчиком оценки склада;
• разрешительные документы на проведение работ по перепланировке, сопровождаемые необходимой технической информацией;
• свидетельство о балансовой (первоначальной) и остаточной стоимости складского объекта на момент проведения оценки (для юридических лиц);
• информация об имеющихся судебных спорах;
• справка о годовых коммунальных расходах и т.д.

Настоящий перечень не может считаться исчерпывающим, т.к. оценка складской недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, в ходе которого могут потребоваться дополнительные документальные подтверждения определенных фактов, поэтому окончательный пакет документов с юридическими и физическими характеристиками объекта будет определен специалистами-оценщиками при заключении договора с Заказчиком.

Процесс оценки

Оценка складской недвижимости начинается после заключения договора между исполнительной экспертной компанией и Заказчиком, в котором прописываются цели, сроки, стоимость и план оценочных мероприятий. Изучив все представленные документы, специалисты выезжают на объект для его детального осмотра. По окончанию всех необходимых процедур, составляется официальное экспертное заключение с развернутым описанием характеристик коммерческой недвижимости и техник, использованных в процессе оценки. В документе указывается цена склада, полученная в результате экспертизы и сравнительного анализа рыночной стоимости аналогичных объектов.