Оспаривание кадастровой стоимости здания

Оспаривание кадастровой стоимости здания требуется для снижения фискальной нагрузки на владельца недвижимости. Цена коммерческого или жилого строения, внесенная в кадастр, служит основанием для расчета суммы налога на имущество, арендных платежей, цены продажи объекта капитального строительства государством. Недостоверная оценка недвижимости приводит к завышению взносов в бюджет.

Оспаривание кадастровой стоимости – стоимость и условия заказа

В каких ситуациях нужно оспаривать кадастровую стоимость

С начала 2017 года вступила в действие новая редакция главы Налогового кодекса, посвященная налогу на имущество граждан. Согласно нововведениям в налогообложении, имущественный взнос в бюджет рассчитывается по кадастровой стоимости зданий, а не по инвентаризационной цене, как было ранее.

Кадастровая стоимость – это оценка жилой и нежилой собственности по цене, близкой к рыночной. Она устанавливается государством путем проведения массовой оценки или в персональном порядке. Методика массовой оценки имеет множество недочетов и не учитывает индивидуальные особенности объекта.

Переоценка земельных участков, зданий, квартир по всей стране проведена на 1 января 2016 года. Это привело к значительному увеличению налога на имущество для владельцев объектов капитального строительства. Оценкой недвижимости занимались независимые эксперты, нанятые муниципальными органами без участия правообладателей.

Собственники отмечают, что зачастую стоимость строения, внесенная в государственный кадастр, значительно выше рынка. В отдельных случаях цену завысили в несколько раз.

Метод массовой оценки недвижимости предполагает объединение объектов со сходными характеристиками в группы, для которых выводится единая модель расчета цены. Подходы, модели, методы определения кадастровой стоимости выбирает оценщик. Использование недостоверной информации, недостаток сведений приводит к искажению результата.

Такая методика подходит для типовых проектов, но состояние объектов не учитывается. Стоимость уникальных зданий рассчитывается неверно. И собственники платят рублем за ошибки оценщиков.

Уменьшить плату в бюджет возможно, только изменив кадастровую стоимость. Установлен переходный период, в течение которого правообладатели могут привести юридические дела в порядок в упрощенном порядке. Он длится с 2018 до 2020 год.

Как защитить свои права

Чтобы изменить стоимость недвижимой собственности, установленную государством, нужно сравнить ее с рыночной ценой. Для этого владельцу объекта требуется заказать оценочный отчет в специализированной организации.

Оспаривание кадастровой стоимости здания ведется:

• в комиссии по рассмотрению споров, созданной при Росреестре;
• в суде.

В 2018 году приняты поправки в закон, упростившие процесс снижения кадастровой стоимости для граждан. Правообладатели могут выбирать правовую процедуру самостоятельно, решая, куда подавать документы на внесение правок – в комиссию при Росреестре или в суд. Ранее досудебное обращение в регистрационный орган было обязательным.

Юридические лица должны вначале обращаться в комиссию.Если административный орган отклонит заявку, можно подать иск в суд.

Пересмотр кадастровой оценки – затратное мероприятие. Перед принятием решения следует рассчитать выгоду от проведения процедуры. Если рыночная и кадастровая стоимость не сильно отличаются, экономия на налогах не покроет расходы по изменению цены.

Преимущества и недостатки уменьшения кадастровой стоимости через Росреестр

Заявление об изменении кадастровой стоимости вначале лучше подать в комиссию Росреестра. Выгоды:

• не нужно платить госпошлину;
• короткий срок рассмотрения (30 дней);
• меньшее количество подаваемых документов;
• отказ уменьшить кадастровую стоимость можно оспорить в суде.

Недостатком рассмотрения вопроса через административную комиссию является более низкий процент решений в пользу собственников.

Порядок оспаривания оценки

Процедуру пересмотра кадастровой стоимости инициирует подача заявления в Росреестр или иска в суд. К заявке прикладывается пакет подтверждающих бумаг, актов. Передать документы в комиссию можно через многофункциональные центры.

В течение недели после подачи документов будет назначена дата заседания комиссии по делу. Заявитель приглашается на встречу для защиты представленного отчета. Неподготовленному человеку трудно разобраться в математических расчетах и результатах. На заседание лучше явиться со специалистом.

Комиссия вынесет решение на основании представленных сведений. Письменное решение передается заявителю. Если требования собственника (арендатора) удовлетворены, копия заключения передается в кадастровую палату.

Если исковое заявление направлено в суд, рассмотрение дела может затянуться на несколько месяцев. На судебном процессе истец и ответчик должны представить свои аргументы. Официальный отчет о рыночной цене должен составляться лицензированным оценщиком, входящим в СРО. Иначе суд не признает оценку здания достоверной.

На основании представленных данных судья определит, возможно ли снизить стоимость в кадастре на спорное помещение. Правильно составленный анализ – базис выигрыша иска в суде.

Документы для изменения кадастровой стоимости

Список бумаг, прилагаемых к заявлению на оспаривание цены недвижимого имущества по кадастру:

• выписка из ЕГРН, включающая оспариваемые данные;
• нотариально заверенная копия договора аренды, если заявка подается не собственником;
• документ, доказывающий недостоверность данных, использованных для расчета кадастровой цены, когда перерасчет осуществляется из-за ошибочных сведений;
• документ, доказывающий наличие технической или кадастровой ошибки, при пересмотре по данным основаниям.
• отчет об оценке на основании рыночной цены, составленный независимым оценщиком.

Оценочный отчет должен составить эксперт, имеющий лицензию оценщика и состоящий в СРО. Неправильные формулировки, неточности в расчетах, неверный выбор зданий для сравнения ведут к отказу в уменьшении кадастровой стоимости.

Большой опыт оценщиков компании «Московская экспертиза недвижимости» помогает составить отчет, полностью отвечающий требованиям законодательства.