Как правильно рассчитать стоимость квадратного метра недвижимости и какие методики при этом используются?

November 15, 2023

Расчет стоимости квадратного метра недвижимости является ключевым этапом в оценке объектов. Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (ФСО), оценщики используют несколько методик для определения стоимости квадратного метра:

Основные методики расчета:

  1. Сравнительный метод:

    • Описание: Оценка стоимости проводится путем сравнения объекта с аналогичными объектами, недавно проданными на рынке.
    • Преимущества: Быстрая и точная оценка при наличии достаточного количества аналогов.
    • ФСО: Соответствует требованиям ФСО №1 "Общие понятия оценки" и ФСО №2 "Методология оценки".
  2. Доходный метод:

    • Описание: Основан на анализе потенциального дохода от эксплуатации объекта (аренда, коммерческое использование) и последующей капитализации этого дохода.
    • Преимущества: Подходит для объектов, приносящих доход, например, коммерческой недвижимости.
    • ФСО: Соответствует требованиям ФСО №2.
  3. Затратный метод:

    • Описание: Включает расчет стоимости воспроизводства или замещения объекта с учетом износа.
    • Преимущества: Полезен для уникальных объектов или новых построек.
    • ФСО: Соответствует требованиям ФСО №3 "Оценка стоимости затратным методом".

Этапы расчета:

  1. Сбор данных: Оценщик собирает информацию о характеристиках объекта, рыночных условиях и аналогичных объектах.
  2. Анализ данных: Проведение анализа собранных данных для выбора наиболее подходящего метода.
  3. Применение методики: Использование выбранного метода для расчета стоимости квадратного метра.
  4. Документирование: Подготовка отчета с подробным обоснованием расчета и выводов.

Эти методы помогают оценщикам определить обоснованную рыночную стоимость квадратного метра, что является важным для принятия решений по сделкам с недвижимостью.