Согласно федеральному законодательству определение кадастровой стоимости недвижимости происходит на основе 3-х подходов:
- сравнительный. Используется для типовых объектов недвижимости, имеющих большое количество аналогов. Кадастровая стоимость определяется на основании изучения рыночных цен на схожие объекты имущества. В расчет принимаются - вид использования, площадь объекта, физический износ здания, продолжительность эксплуатации и многие другие показатели, подлежащие анализу. Данные о сделках берутся в пределах одного субъекта Российской Федерации, населенного пункта или даже микрорайона. Это позволяет наиболее точно определить величину государственной кадастровой оценки.
- затратный. Основывается на суммировании расходов, необходимых для получения объекта, аналогичного тому, который оценивается. Наиболее часто применяется в том случае, если можно достоверно установить стоимость застройки земельного участка – затраты на выделение земель, возведение здание, прокладывание инфраструктуры и прочее.
- доходный. Используется, главным образом, для коммерческой недвижимости и жилья, которое может сдаваться в наем. Кадастровая стоимость рассчитывается с учетом указанных условий о получении потенциального дохода с объекта.
Выбор конкретной методики расчета при определении кадастровой стоимости объекта не имеет специальных требований и решение принимает эксперт, выполняющий оценку. В некоторых случаях – если требуется особенно высокая точность – допускается объединение нескольких способов.
Определение кадастровой стоимости недвижимости происходит с применением нескольких методов
Методика массовой оценки кадастровой стоимости
По характеру производимых вычислений методы оценки кадастровой стоимости делятся на два вида согласно действующей нормативной базе и методическим указаниям – массовый и индивидуальный.
Первый ориентирован на учет наиболее важных ценообразующих факторов и применяется для любого количества схожих по характеристикам объектов. Для определения их стоимости не требуется даже проведение осмотра, вполне достаточно определить факторы, в большей мере влияющие на стоимость и собрать общую информацию. Именно поэтому метод массовой оценки особенно часто предусматривает использование сравнительного способа расчета кадастровой стоимости.
Индивидуальная оценка, в отличие от массовой, ориентирована на характеристики и особенности конкретного объекта. При этом учитываются и основополагающие ценообразующие факторы. Поэтому такая форма в большинстве случаев точнее, но предусматривает большие трудозатраты.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется не только для целей налогообложения. На основании этой величины формируются ставка арендной платы, государственные пошлины при наследовании или сделке, а также налог при выкупе объекта у государства.
Методы оценки кадастровой стоимости делятся на два вида
Войдите в ряды наших клиентов:
