Оценка гаража

1. Для чего необходимо оценивать стоимость гаража? 2. Какие сведения будут необходимы для проведения оценки стоимости гаража? 3. Что включают в стоимость гаража при его оценке, иными словами, какие факторы влияют на ценообразование?

4. Обязателен ли физический смотр оцениваемого объекта?

На этапе сбора данных, необходимых для анализа, визуальное исследование весьма желательно. Хотя в отдельных случаях оно может и не проводиться. Оценщик имеет право не присутствовать лично, но в обязательном порядке он должен этот факт указать в итоговом отчете. Однако нужно иметь в виду, что отсутствие на осмотре независимого эксперта может снижать примерно вдвое точность результатов. Разброс конечной величины при использовании исключительно информации клиента достигает 20% против 10% при условии присутствия специалиста.

5. Какими способами рассчитывают стоимость гаража?

На сегодняшний день специалисты используют 3 подхода к оценке гаража – доходный, затратный, сравнительный. Самый достоверный результат можно получить путем применения всех трех подходов, насколько это возможно. Причиной тому – выгоды, которые имеет каждая сторона при выборе той или другой методики. Например, если для продавца максимально привлекательным считается результат, полученный при затратном подходе к оценке, то для покупателя предпочтительнее доходный вариант. По окончании процедуры заказчик получает отчет об оценке, в котором указаны все необходимые характеристики объекта – конструкторские, технологические, физические, а также дается анализ места его расположения, информация о методике определения рыночной стоимости и ее величина.

6. Выбирает ли эксперт какой-то один подход для анализа недвижимости или использует все три?

Целесообразность применения того или иного аспекта определяет назначение оценки гаража, здания или офиса. Постановка задачи – ключевой момент. Именно от нее будет зависеть, какой вид стоимости следует определить. Как правило, оценщики работают с тремя подходами, подбирая наиболее эффективные методы. В идеале, они должны взаимно друг друга дополнять. Чаще всего, находится рыночная стоимость. Хотя в некоторых случаях необходима ликвидационная или остаточная. Для их определения оперируют затратным или доходным подходами.

7. Какие методы оценивания считаются наиболее эффективными?

Выбор подхода для максимально адекватных и точных результатов, зависит от многих факторов: доступности и качества исходной информации, сроков и условий ее получения, вида стоимости. Согласно стандартам, оценщик вправе не использовать сразу все методы анализа, а применять только те, которые на его взгляд наиболее обоснованы и возможны в каждом конкретном случае. Совмещение трех подходов (затратного, сравнительного и доходного) может давать более точные и реальные цифры.

8. Как оценить гараж, который подлежит сносу?

Владельцы гаражей, которые попадают под снос, должны получать за утраченное недвижимое имущество денежную компенсацию. В данном случае речь идет о тех объектах, на которые у владельцев имеются документы, доказывающие право владения гаражом. Чтобы определить величину компенсации, выражающейся в рыночной стоимости объекта, необходимо заказать оценку гаража. Другое дело – несоблюдение законодательных норм со стороны многих чиновников, которые в действительности предлагают собственникам компенсацию, далеко не соответствующую рыночной стоимости.

9. Нужна ли оценка недвижимости, в частности, гаража, если ожидается его ликвидация?

Эксперты говорят, что в последнее время услуги по оцениванию гаражных строений (в особенности, гаражей-ракушек или целых кооперативов) стали более востребованными. Почти во всех случаях задачей оценивания является расчет суммы компенсации за снос такого рода сооружений. Весьма проблематично определить эту сумму самостоятельно, даже если на руках все необходимые бумаги. Поэтому проведение оценки в таких ситуациях рекомендовано.

10. Кто должен оценивать стоимость гаража, если я решил его застраховать?

Результаты оценки гаража требуются при заключении страхового договора. В соответствии с нормами, изложенными в Гражданском Кодексе РФ, страховая сумма не может превосходить реальную стоимость недвижимого имущества в момент подписания договора страхования. Если данный пункт при оформлении документа не будет соблюден, то договор в части превышения величины страховой суммы является ничтожным, и сумма, уплаченная страхователем сверх страховой премии, ему не возвращается. Несмотря на то, что у любой страховой компании имеется свой оценщик, лучше воспользоваться услугами независимого специалиста с целью получения достоверной информации от незаинтересованного лица.

11. Существуют ли основные требования к составлению отчета о выполненной оценке?

Итогом деятельности специалиста всегда является документ с результатами работы. Именно его получает на руки клиент. Оценочная компания заключает с заказчиком соответствующий договор и берет на себя определенные обязательства в соответствии с положениями законодательства. Любой отчет подготавливается в письменной форме. Его содержание должно быть ясным и доступным для понимания, без возможности неверного истолкования.

12. Допустима ли разработка устного отчета об анализе стоимости объекта собственности?

В некоторых ситуациях, согласно законодательству, заключение может быть подготовлено в такой форме. Однако практически во всех случаях, будь-то независимая оценка гаража, или предприятия, оно предоставляется заказчику в виде написанного от руки документа. Он может быть составлен как в описательной (расширенной) форме, так и в табличной (сокращенной). Отчет считается юридически значимым, если в нем присутствуют все необходимые печати и указана цель мероприятия (для решения каких задач необходимы итоговые показатели).

13. Что такое сверка результатов оценки?

Если оценщик использует в процессе анализа объекта три подхода, то по окончании расчетов он, как правило, проводит сопоставление всех полученные результатов, данные которых обычно имеют некоторые расхождения. Сравнивание должно оканчиваться выбором наиболее реального показателя. Следующим после сверки этапом является составление заключения о получившейся стоимости на основе собственного экспертного мнения. Вся информация будет зафиксирована в отчете.

14. Должен ли эксперт знать о предполагаемых результатах использования экспертизы объекта недвижимости?

Должен ли эксперт знать о предполагаемых результатах использования экспертизы объекта недвижимости? Перед тем, как оценить стоимость квартиры клиента, офиса или загородного дома специалист, проводящий экспертизу, выбирает методы для оценки. В зависимости от подходов можно получить разные результаты. Не всегда бывает, что заказчику нужна высокая стоимость оцениваемого объекта. Поэтому чтобы подобрать оптимальные способы оценки недвижимости, эксперту лучше понимать, как клиент намеревается использовать ее результаты.

15. По каким принципам формируются отношения между экспертом и заказчиком?

Прежде всего, они строятся на взаимных договоренностях, закрепленных в соответствующем договоре. Оценочная компания оформляет его всегда в письменной форме и именно в нем будут освещены все права, обязанности сторон, а также порядок предоставления услуги. При этом соглашение, являясь основанием для проведения мероприятия, обязательному нотариальному заверению не подлежит. Не менее значимым фактором является отсутствие у обеих сторон интересов, выходящих за рамки договора.