Оценка стоимости гостиниц

1. Что такое процесс оценки и в чем его суть?

Это логически и документально обоснованная процедура изучения ценностных характеристик анализируемого объекта. Мероприятие базируется на общепринятых и утвержденных методах и подходах. Задача эксперта, который проводит оценку бизнеса или недвижимости, транспорта или имущественных прав, - количественно интерпретировать и определить уровень полезности исследуемой собственности. Ход всей работы и суммарное влияние всех рыночных факторов резюмируются в итоговом заключении.

2. Можно ли определить цену недвижимости самостоятельно?

Если учесть, что в большинстве случаев для совершения различных сделок определяется стоимость прав на собственность, станет ясно, что не профессионалу сделать это корректно и эффективно будет практически невозможно. Неправильные и необъективные показатели могут обернуться немалыми убытками. Оценка недвижимости относится к процедурам повышенной сложности. Эксперту нужно будет оперировать знаниями не только в своей области, но и в других сферах (юриспруденции, строительстве, архитектуре). Он также должен иметь представление о поправках и обновлениях законодательной базы.

3. Какая польза профессиональной экспертизы стоимости недвижимости?

В процессе профессиональной экспертизы проводится изучение многочисленных сделок последнего времени, в которых продавались аналогичные объекты недвижимости. Оценить стоимость квартиры с помощью специалистов – это значит определить такие условия, которые позволят продать имущество быстро и выгодно. Принимая самостоятельное решение легко допустить ошибку. Если цена завышена – недвижимость невозможно продать, если занижена – теряется часть денег.

4. Как соотносятся величины: денежное вознаграждение оценщика и рыночная стоимость недвижимости?

В соответствии №135-Ф3 – Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 16, размер вознаграждения оценщика недвижимости не может находиться в зависимости от ее рыночной стоимости. Услуги специалиста тарифицируются по совершенно иным параметрам, в частности, они зависят от объема работ, куда включен выезд оценщика на объект, проведение фотосъемки, ознакомление с территорией, анализ рынка аналогичных объектов и информацией, предоставленной заказчиком, выбор подходов к оценке, составление отчетов и пр. Тарифы утверждаются организацией, членом которой является специалист.

5. Важно ли правильное формулирование задачи для эффективного оценивания объектов недвижимости?

6. Имеет ли процедура оценивания недвижимого объекта универсальные методики, которыми пользуется эксперт?

Данное мероприятие (процедура) зависит от определенных факторов, которые всегда включают в себя: вид рассчитываемой стоимости, цель дальнейшего применения результатов работы, характер прав на собственность, дату проведения и т. п. Указанные условия влияют на конкретные действия специалиста в процессе анализа. Общая модель оценки недвижимости представляет собой довольно гибкий алгоритм, который одновременно имеет четкую последовательность.

7. Нужно ли проводить корректировку цен продажи объектов-аналогов при сравнительном подходе?

Поскольку не бывает двух полностью одинаковых участков или зданий, которые выступают ядром оценки недвижимости, возникает необходимость выполнения такой процедуры. При этом вносимые поправки могут быть как положительными, так и отрицательными. К примеру, недавно реализованная дача имеет водопровод, а у анализируемой его нет. В этом случае из цены проданного объекта (аналога) нужно вычесть соответствующую денежную сумму.

8. На какие виды может подразделяться износ объекта, если выполняется оценка недвижимости?

Всего их три. Физический, функциональный и внешний износ. Первый и второй могут быть как устранимым, так и неустранимым. Внешний – практически во всех случаях неустраним. Физический износ демонстрирует наличие неблагоприятных изменений в качестве объекта, возникших с течением времени. Функциональный износ показывает, насколько конструктивные и планировочные решения, использованные при строительстве, не соответствуют современным требованиям. Внешний износ отражает неблагоприятные изменения в составе факторов внешней среды – например, появление ограничений на эксплуатацию недвижимости.

9. Учитывается ли нормальный физический износ объекта недвижимости при определении его стоимости?

Данный показатель рассматривается обязательно. Более того, его нахождение является одной из основных задач, решаемых оценщиком в процессе анализа. Нормативный физический износ в оценке недвижимости – это уменьшение (утрата) восстановительной стоимости объекта (типового), которая обусловлена сроком его эксплуатации. Величина данного вида амортизации напрямую зависит от качества и особенностей строительства и от года постройки сооружения или здания.

10. Где эксперт берет сведения о физическом состоянии сооружения или здания?

Такая информация очень важна в оценке недвижимости, так как она дает ясное преставление не только о самом объекте, но и об имуществе, которое входит в его состав. Эти данные могут быть получены в процессе переговоров (интервью) с работниками технических служб, отвечающих за эксплуатацию, или с владельцем. Также для сбора сведений специалист внимательно изучает внутреннюю документацию, проводит тщательный осмотр и техническую экспертизу.

11. Насколько субъективны результаты оценивания, которые специалист фиксирует в отчете?

Экспертные заключения, безусловно, связаны с личным мнением аналитика. Как раз в этом и проявляется двойственность данного мероприятия. С одной стороны оценочная компания придерживается общепринятых стандартов и подходов, а с другой – субъективно подбирает инструменты и критерии анализа. Не смотря на использование мощного математического аппарата, не менее важным являются возможности эксперта проводить мониторинг трудно формализуемых показателей.

12. От чего зависит достоверность и обоснованность анализа объекта собственности?

Эти принципиально важные характеристики станут результатом работы специалиста, если он правильно определит область использования оценки активов или недвижимости. Это может быть купля-продажа, страхование, получение кредита, реструктуризация, налогообложение и многое другое. Важна также и цель проводимого анализа. Именно на ее основе будут подбираться вид стоимости и методы расчета.

13. Какая информация должна быть в экспертном отчете?

Данное заключение имеет силу официального документа, а потому требования к его составлению всегда достаточно высокие. Оценка стоимости предприятия или недвижимости завершается при любых результатах одинаково – сводятся различные показатели и на их основе создается рапорт. Отчет должен содержать: описание анализируемого объекта, точные адреса и названия, юридические права и возможные ограничения, ценовые характеристики и физическое состояние. В документе обязательно фиксируются дата процедуры, четко сформулированные цели мероприятия и обоснование выбранного вида стоимости.