Оценка стоимости гостиниц

Гостиницы оценивают в следующих ситуациях:

  • сделка купли-продажи;
  • страхование гостиницы;
  • передача в управление или аренду;
  • постановка на баланс или внесение объекта в уставный фонд;
  • привлечение инвесторов;
  • кредитование под залог;
  • снижение выплаты налоговых средств;
  • решение имущественных споров в суде;
  • переоценка активов;
  • ликвидация объекта;
  • расчет ущерба в результате пожара, наводнения и т.д.

Критерии оценки гостиниц бывают:

Формальные:

  • географическое расположение;
  • бренд;
  • историческая ценность и архитектура;
  • номерной фонд;
  • уровень ресторана;
  • уровень стоянки;
  • конференц-залы;
  • дополнительный сервис.

Количественные:

  • чистая прибыль;
  • расходы;
  • заёмные средства;
  • необходимые инвестиции;
  • инвестиционные риски;
  • собственные оборотные средства;
  • стоимость земли;
  • стоимость бренда;
  • спрос и предложение активы.

Методики и подходы оценки стоимости гостиниц

Для определения рыночной стоимости объектов данной категории учитывается их специфика. В этом случае эксперту необходимо оценивать не типовую недвижимость, а многоплановый объект. Кроме того, гостиничные комплексы имеют большое многообразие, например, мотели, хостелы, спа-отели, гостевые дома и т.д. Оценщики пользуются традиционными подходами, которые применяются для коммерческой недвижимости:

  • Доходный – стоимость определяется как разница между доходами и расходами за определенный период. Метод капитализации доходов потребует от эксперта глубокого экономического анализа, поэтому выбирайте оценщика ответственно;
  • Сравнительный – сопоставляются стоимости аналогичных объектов на рынке, которые в недавнем времени выступали объектом продажи и цена сделки известна;
  • Затратный – моделируется ситуация создания гостиницы с нуля. Складываются все расходы, которые были понесены в процессе возведения здания, юридическое оформление, оснащение, маркетинговое продвижение. Показатель корректируется в зависимости от степени износа.

Стоимость оценки гостиницы:


свернутьразвернуть
посмотреть весь списоксвернуть
Услуги Цены (руб.) Сроки (дней)
Оценка гостиниц-1-2
мини-гостиницы--
мотели--
апарт-отели--
пансионаты--
дома отдыха--
хостелы--
турбазы--
специализированная недвижимость--
Выезд на осмотр по Москве500-
Выезд на осмотр в Московскую область (до 30 км от МКАД)10001-2
Дополнительный экземпляр (отчета)--
Подача телеграммы ответчику 1 000-

На рыночную стоимость гостиницы могут влиять следующие особенности и критерии:

  • расположение объекта;
  • удобство подъезда транспорта;
  • наличие парковок;
  • привлекательность экстерьера и особенности отделки;
  • историческая и архитектурная ценность здания;
  • вместимость размещения гостей и номерной фонд;
  • кол-во лифтов и этажей;
  • возраст здания и текущее состояние ремонта;
  • квалификация персонала;
  • сезонность посещаемости;
  • репутация и известность бренда;
  • категория гостиницы (эконом, бизнес-класс, люкс);
  • необходимые вложения в ремонтные работы и развитие объекта.

Доп. услуги:

  • SPA, оздоровительные процедуры, локации для занятия спортом и др;
  • наличие ресторанов, кафе (качество питания);
  • категория («звездность») гостиницы;
  • размер затрат;
  • размер прибыли;
  • уровень оборотных средств;
  • стоимость участка; стоимость бренда;
  • спрос на активы объекта и др.

Преимущества работы с компанией Оценка МЭН:

Отчет составляется согласно законодательной базы

Выезд на оценку в течение 24 часов

Обмен документами как в офисе, так и по электронной почте

Опыт работы на рынке с 2010 года

Осмотр квартиры в удобное время, в том числе выходные дни

Готовый отчет за 48 часов

Документы, необходимые для оценки гостиничной недвижимости:

  1. Данные клиента:
    • физические лица - паспортные данные.
    • юридические лица - название организации, ИНН, ОГРН, банковские реквизиты.
  2. Технический паспорт.
  3. Поэтажные планы и экспликация.
  4. Правоустанавливающие документы:
    • договор аренды;
    • свидетельство о государственной регистрации права.
  5. Кадастровый паспорт (при наличии).
  6. Документы БТИ.
  7. Справка о балансовой стоимости (при наличии).

Этапы оценки гостиницы:

  1. Звонок клиента.
  2. Заключение договора с заказчиком.
  3. Изучение предоставленных клиентом документов.
  4. Выезд на объект независимого эксперта.
  5. Проведение осмотра и фотосъемки с составлением акта.
  6. Обработка полученных данных.
  7. Подготовка и выдача заказчику отчета об оценке гостиницы.

Независимый оценщик гостиниц компании МЭН:

  Волнухин Сергей Львович
Волнухин Сергей Львович

Образование

2011 Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Квалификационный аттестат: оценка недвижимости

Опыт работы

С 2014 года ООО «Московская Экспертиза Независимая», оценщик



Документы, подтверждающие квалификацию наших оценщиков:

Кейсы по оценке гостиниц:

Цель оценки: определение рыночной стоимости. Итоговое заключение: в ходе оценки было установлено, что рыночная стоимость бизнеса АО «ГОСТИНИЦА», на 1 апреля 2004 года, составляет: 27 000 000 рублей.

Отзывы об оценочной компании МЭН:

Департамент имущества г. Москвы, 14 февраля 2015 года, Оценка 5 из 5.

Наш департамент выражает благодарность Московской Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности города Москва.

В соответствии с программой приватизации имущества данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу, тендерная комиссия в целях выявления цены продажи, выбрала данную компанию для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение данной работы, только ООО МЭН представила на наше рассмотрение тщательно обоснованное предложение по проведению оценочных мероприятий. Их предложение отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

Проведенная оценка стоимости была положена в основу при проведении торгов по покупке имущества, находящегося в собственности города.

Рыбаков Сергей, 5 сентября 2014 года, Оценка 5 из 5.

Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.
Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все  за и против, я решил продать дачу. Но за какую цену?
Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился,  когда позвонил  нескольким  «независимым» риэлторам. Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую  Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.
Должен заметить, что в конечном счете  я продал дачу по рассчитанной МЭН цене. 

Спасибо за грамотную работу.

Мария, 13 ноября 2015 года, Оценка 5 из 5.

Позвольте мне поблагодарить работников Московской Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.

Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии, осталась квартира. К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день. На квартиру не было завещания. Как мне объяснили юрист ООО МЭН, наследовать эту недвижимость я смогу по закону, и поскольку я не проживала вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину. По мнению юриста, она будет взиматься с рыночной стоимости жилья, а не с инвентарной. Расчеты, предварительно произведенные сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.

Чтобы выяснить реальную стоимость, я обратилась в данную оценочную компанию. Специалисты фирмы еще до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка. По их мнению, сотрудники Юр. консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив цену на квадратный метр как среднюю по Москве. МЭН учла в своих расчетах площадь помещения, местоположение дома, приняла во внимание планировку, состояние жилья, подъезда и этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.

Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная вашей компанией, меня приятно удивила. Что более важно, сумма пошлины была заметно снижена.

Большое спасибо за работу! 

Партнёры компании Оценка МЭН:

Больница Пирогова
Академия РАН
Банк ВТБ
Журнал За рулём
Абсолют банк
audi
beeline
danone
peugeot
renault
Стройдом
volkswagen
Жилищный капитал
bis international school
ГазПромБанк
Инком Недвижимость
Агентство Кутузовский Проспект
Музей Толстого
НИИТФА
Октава
ОлимпСтрой

Вы можете заказать оценку стоимости гостиницы, просто оставив заявку!

Мы оцениваем объекты любой сложности и отвечаем за качество наших услуг!

Вопрос-ответ

Это логически и документально обоснованная процедура изучения ценностных характеристик анализируемого объекта. Мероприятие базируется на общепринятых и утвержденных методах и подходах. Задача эксперта, который проводит оценку бизнеса или недвижимости, транспорта или имущественных прав, - количественно интерпретировать и определить уровень полезности исследуемой собственности. Ход всей работы и суммарное влияние всех рыночных факторов резюмируются в итоговом заключении.

Если учесть, что в большинстве случаев для совершения различных сделок определяется стоимость прав на собственность, станет ясно, что не профессионалу сделать это корректно и эффективно будет практически невозможно. Неправильные и необъективные показатели могут обернуться немалыми убытками. Оценка недвижимости относится к процедурам повышенной сложности. Эксперту нужно будет оперировать знаниями не только в своей области, но и в других сферах (юриспруденции, строительстве, архитектуре). Он также должен иметь представление о поправках и обновлениях законодательной базы.

В процессе профессиональной экспертизы проводится изучение многочисленных сделок последнего времени, в которых продавались аналогичные объекты недвижимости. Оценить стоимость квартиры с помощью специалистов – это значит определить такие условия, которые позволят продать имущество быстро и выгодно. Принимая самостоятельное решение легко допустить ошибку. Если цена завышена – недвижимость невозможно продать, если занижена – теряется часть денег.

В соответствии №135-Ф3 – Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 16, размер вознаграждения оценщика недвижимости не может находиться в зависимости от ее рыночной стоимости. Услуги специалиста тарифицируются по совершенно иным параметрам, в частности, они зависят от объема работ, куда включен выезд оценщика на объект, проведение фотосъемки, ознакомление с территорией, анализ рынка аналогичных объектов и информацией, предоставленной заказчиком, выбор подходов к оценке, составление отчетов и пр. Тарифы утверждаются организацией, членом которой является специалист.

Определение проблемы, которая будет решена посредством выполнения мероприятия, - это отправная точки работы эксперта. Она формирует весь дальнейший процесс анализа. Эта стадия для квалифицированного оценщика недвижимости весьма значима, так как от качественного осуществления работ на ней будет зависеть выбор оптимальной методологии. Постановка задачи состоит из таких шагов:

  1. Идентификация объекта;
  2. Определение предмета и даты анализа;
  3. Выявление функции и цели оценивания;
  4. Установление вида выводимой стоимости;
  5. Формулирование ограничительных условий.

Данное мероприятие (процедура) зависит от определенных факторов, которые всегда включают в себя: вид рассчитываемой стоимости, цель дальнейшего применения результатов работы, характер прав на собственность, дату проведения и т. п. Указанные условия влияют на конкретные действия специалиста в процессе анализа. Общая модель оценки недвижимости представляет собой довольно гибкий алгоритм, который одновременно имеет четкую последовательность.

Поскольку не бывает двух полностью одинаковых участков или зданий, которые выступают ядром оценки недвижимости, возникает необходимость выполнения такой процедуры. При этом вносимые поправки могут быть как положительными, так и отрицательными. К примеру, недавно реализованная дача имеет водопровод, а у анализируемой его нет. В этом случае из цены проданного объекта (аналога) нужно вычесть соответствующую денежную сумму.

Всего их три. Физический, функциональный и внешний износ. Первый и второй могут быть как устранимым, так и неустранимым. Внешний – практически во всех случаях неустраним. Физический износ демонстрирует наличие неблагоприятных изменений в качестве объекта, возникших с течением времени. Функциональный износ показывает, насколько конструктивные и планировочные решения, использованные при строительстве, не соответствуют современным требованиям. Внешний износ отражает неблагоприятные изменения в составе факторов внешней среды – например, появление ограничений на эксплуатацию недвижимости.

Данный показатель рассматривается обязательно. Более того, его нахождение является одной из основных задач, решаемых оценщиком в процессе анализа. Нормативный физический износ в оценке недвижимости – это уменьшение (утрата) восстановительной стоимости объекта (типового), которая обусловлена сроком его эксплуатации. Величина данного вида амортизации напрямую зависит от качества и особенностей строительства и от года постройки сооружения или здания.

Такая информация очень важна в оценке недвижимости, так как она дает ясное преставление не только о самом объекте, но и об имуществе, которое входит в его состав. Эти данные могут быть получены в процессе переговоров (интервью) с работниками технических служб, отвечающих за эксплуатацию, или с владельцем. Также для сбора сведений специалист внимательно изучает внутреннюю документацию, проводит тщательный осмотр и техническую экспертизу.

Экспертные заключения, безусловно, связаны с личным мнением аналитика. Как раз в этом и проявляется двойственность данного мероприятия. С одной стороны оценочная компания придерживается общепринятых стандартов и подходов, а с другой – субъективно подбирает инструменты и критерии анализа. Не смотря на использование мощного математического аппарата, не менее важным являются возможности эксперта проводить мониторинг трудно формализуемых показателей.

Эти принципиально важные характеристики станут результатом работы специалиста, если он правильно определит область использования оценки активов или недвижимости. Это может быть купля-продажа, страхование, получение кредита, реструктуризация, налогообложение и многое другое. Важна также и цель проводимого анализа. Именно на ее основе будут подбираться вид стоимости и методы расчета.

Данное заключение имеет силу официального документа, а потому требования к его составлению всегда достаточно высокие. Оценка стоимости предприятия или недвижимости завершается при любых результатах одинаково – сводятся различные показатели и на их основе создается рапорт. Отчет должен содержать: описание анализируемого объекта, точные адреса и названия, юридические права и возможные ограничения, ценовые характеристики и физическое состояние. В документе обязательно фиксируются дата процедуры, четко сформулированные цели мероприятия и обоснование выбранного вида стоимости.

Законодательство по оценке гостиниц

Оценка гостиниц регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами ФСО №№ 1, 2, 3, 7.

Заказать услугу онлайн
Работаем круглосуточно
Бесплатная консультация