Оценка недвижимости

К таким объектам относятся участки земли или объекты, передвижение которых без несоразмерного ущерба невозможно. Нужно отметить важную особенность. Российское право предусматривает существование недвижимости «по происхождению» (незавершенные сооружения, здания, участки земли и недр, многолетние насаждения) и «по праву». Вторую категорию составляют подлежащие госучету морские, воздушные, речные суда. Рыночная оценка недвижимости – один из принципиально важных моментов в учете данных объектов.

Существует три подхода – затратный, сравнительный и доходный. Отметим, что часто эти методы применяются в совокупности, что позволяет устанавливать более точную стоимость имущества. Затратный подход (на основе активов) предполагает калькуляцию сумм, которые было бы необходимо внести для покупки или воссоздания аналогичного объекта. Сравнительный метод изучает условия сделок с подобным имуществом. Рассматривая цены на аналогичные объекты, эксперты определяют рыночную стоимость исследуемого актива. Доходный подход изучает имущество с точки зрения инвестиционной привлекательности. Значение имеют текущие и будущие прибыли, кроме того, учитываются риски.

При его эксплуатации на первоначальном этапе делается прогнозирование будущих прибылей от сдачи в аренду объектов оценки недвижимости за весь период владения. После этого проводится мониторинг его стоимости на завершающем этапе использования в долевом или абсолютном выражении (относительно начальной цены), которое еще называется реверсией. И в самом конце посредством одного из методов капитализации осуществляются итоговые расчеты.

Наиболее значимыми факторами – определяющими – являются: основная задача и цель мероприятия, назначение оценки недвижимости и состояние рынка. В последнее время широкое распространение получили комбинированные подходы, включающие экономические и статистические модели. Поэтому в каждой конкретной ситуации эксперт может воспользоваться максимальным числом методов, чтобы рассмотреть стоимость объекта с разных позиций.

Можно, но наши специалисты имеют большой опыт в оценке и действуют согласно законодательству РФ, результаты нашей оценки примет любой суд и банк. Если заказывать оценку у профессионалов — это существенно сокращает шансы на погрешность, сэкономит ваше время, избавит от волокиты с документами.

В целом, они согласуются с международными подходами к экспертизе стоимости жилого или производственного фонда зданий, земли или сооружений. Во-первых, оценщик при анализе должен опираться на цели экспертизы и видение самим собственником или заказчиком полезности использования объекта оценки. Во-вторых, обязательно учитываются эксплуатационные характеристики. В-третьих, во внимание принимается влияние внешних факторов (географических, демографических). Учитывается и эффективность применения результатов анализа.

Стоимостная оценка недвижимости меняется, прежде всего, под влиянием территориальных особенностей. Дробление на этом этапе идет от интернациональных (например, зоны оффшора) уровней до масштабов микрорайона. При этом учитываются особенности инфраструктуры, климатического, географического, экономического, экологического состояния местности. Также на результаты экспертизы влияет функциональное назначение недвижимости, ее физические характеристики, текущий способ использования, оставшийся срок службы. Корректировку вносят по цене на аналогичные замещающие объекты.

Стоимость зданий или земли формирует основной капитал и входит в налогооблагаемую базу активов предприятия. Для целей налогообложения цена на объект определяется в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами. В России такие обязательства возникают, как правило, при продаже здания. Одно из них касается уплаты налога на добавленную стоимость и регулируется правилами статьи 146 Налогового кодекса. Второе обязательство связано со сборами на прибыль организаций, правила взимания которых прописаны в 249 статье НК РФ.

Существует множество вариантов расчета цены зданий, земли и сооружений как части производственного фонда. В зависимости от целей экспертизы стоимость объекта может выясняться по размеру средств, необходимых на воспроизводство, замещение, использование, ликвидацию или утилизацию. Естественно, в каждом конкретном случае ценовые показатели различаются. Иногда рыночная стоимость расходится с инвестиционной или указанной для целей налогообложения, еще чаще – со специальной или существующей на ограниченном рынке.

Для проведения данной процедуры эксперты используют техническую документацию по анализируемому объекту. Для этого рекомендуется оформлять акт о ее вручение (передаче) специалисту, в котором будут указаны номера проектов и чертежей. В отчете должны указываться источники определения базовых параметров анализируемой собственности. По окончании работ, которые требуются для оценки недвижимости, вся техдокументация возвращается заказчику.

Здания, сооружения и земля, предназначенные для некоммерческого хозяйствования, по ряду уровней совпадают с другими объектами по способам экспертизы и применяемым методикам расчета. Однако, при их оценке всегда учитывается тот фактор, что реальным или потенциальным покупателем такой собственности является государство (федеральные или муниципальные органы). Если применяется метод сопоставимых сделок, отбирается только такая же недвижимость общественного значения. Также на итоговую оценку земли может не влиять местоположение.

Оценщики, которые постоянно имеют дело со зданиями, сооружениями или землей как объектом анализа, обычно обладают собственной базой данных, сформированной из разных источников, к которым у них имеется доступ. Для исчисления коэффициента капитализации специалисты используют информацию от риэлторских и известных информационных агентств (например, таких как РБК, Финмаркет, Ведомости). Кроме того, в экспертизе задействована техническая и строительная документация, которая помогает сделать вывод о сроке жизни объекта.

При расчете стоимости жилья учитывается его техническое состояние, а последнее непосредственно зависит от геоморфологических и климатических факторов. Поэтому при проведении операций по оценке недвижимости зачастую проводится обследование фундаментов на предмет выявления трещин или скрытого воздействия на них подземных грунтовых вод, а также других природных процессов. Деформации несущих конструкций могут серьезно снизить стоимость здания.

Финансовая оценка объектов недвижимости в имущественном фонде фирмы проводится со свидетельством о гос.регистрации прав владельца, договором о купле-продаже или аренды, сведениями о собственниках и паспортными данными заказчика, а также технической документацией, необходимой для более полной характеристики. Кроме того, на земельный участок отдельно оформляется кадастровый план, составляется его территориальная схема.

Это первоначальный этап оценки недвижимого имущества, включающий анализ функционального предназначения сооружения. Т.е. здание может быть пригодным для жилья, сельскохозяйственных целей, производственных или коммерческих нужд. Соответственно, в каждом отдельном случае оно должно отвечать существующим для данного типа нормативам. Кроме того, существуют здания, предназначенные для специальных целей: например, детские сады или здания бывших больниц, которые также иногда оказываются в интересах бизнеса.

В зависимости о того, какие факторы наиболее сильно влияют на снижение стоимости недвижимости, экспертиза учитывает в первую очередь соответствующий вид износа. Всего их три. Первый – физический износ. Он отражает произошедшее со временем изменение свойств объекта (например – дефекты конструкции). Второй вид – функциональный. Он выражает несоответствие объекта современным требованиям к подобной недвижимости. Третий вид – внешний износ. Он отражает влияние внешней среды – например, изменение ситуации на рынке, появление обременений.

Так как сравнительный метод базируется на соответствии, оценка стоимости делается для объектов, условно равных по функциональному назначению, конструктивным характеристикам, возрасту и сроку эксплуатации здания. Есть и другие критерии выбора объектов-аналогов, но не все они являются обязательными. Сопоставимым кроме вышеперечисленных характеристик должен быть тип и локализация земельного участка и право собственности. Остальное более вариативно.

Можно выделить четыре основных фактора, которые фигурируют в оценке зданий жилого и коммерческого направления. Это полезность (к примеру, для инвестора наиболее полезным окажется участок земли без ограничений на застройку), спрос, дефицитность (показатели ограниченности предложения на рынке недвижимости), возможность отчуждаемости (то есть, передачи прав на имущество). Наличие данных факторов свидетельствует о том, что стоимость не есть сама по себе присущая недвижимости характеристика. Она зависима от полезности, покупательской способности и т. д.