Оценка офиса
от 6 000 за 48 часов!

1. Выполняете ли вы оценку офиса, какие документы потребуется предоставить?

Да, оценка объектов, принадлежащих к категории коммерческой недвижимости, входит в число наших услуг. Для проведения экспертизы понадобятся документы, устанавливающие право на имущество, выписка БТИ (с экспликацией и планами этажей). Потребуется предоставить разрешения на проведенные перепланировки. Нужны будут данные по балансовой стоимости недвижимости, информация о коммунальных платежах и налогах. Необходимы сведения о наличии каких-либо обременений (залог, аренда, контракты, соглашения). Для получения исчерпывающего списка рекомендуем обратиться к нашим специалистам и сообщить им краткую информацию об объекте.

2. Для каких целей чаще всего применяется оценка офиса?

Подготовка объекта к реализации, определение величины арендной ставки, использование недвижимости в качестве залога, внесение в уставной капитал организации, разрешение имущественных споров, страхование, перераспределение долей предприятия между несколькими собственниками, создание инвестиционных проектов, разработка планов работы на предстоящий период, исполнение судебных решений, составление брачных контрактов, выкупе или изъятии объекта государственными органами.

3. Для чего производится оценивание офисного помещения, если его владельцем является физическое лицо?

4. Как быстро осуществляется оценка офиса? Есть ли взаимосвязь между скоростью проведения экспертизы и площадью объекта недвижимости?

Минимальное время, необходимое для оценки, составляет 2-3 рабочих дня. За такой период может быть проведена экспертиза стоимости объекта площадью до 1 000 м². Если площадь больше, срок увеличивается. Например, для изучения крупного объекта (от 5 000 до 10 000 м²) потребуется уже от 5 до 6 рабочих дней. При необходимости может быть сделана ускоренная оценка. Она проводится вдвое быстрее и стоит в 1,5 раза дороже.

5. Что представляет собой классификация офисных помещений?

6. Каким требованиям должна соответствовать парковка для офисов категории А, расположенных в Москве? Существуют ли разграничения для офисов, расположенных в центре Москвы и за пределами Садового кольца?

7. Слышали о нововведениях в классификации офисных помещений? Какие пункты подверглись изменению?

Современные критерии оценки офисов несколько ужесточились. Семь категорий, характеризующих помещение, сегодня стали обязательными. К ним относятся:

• Наличие центральной системы управления сооружением (для класса В);
• Наличие централизованной отопительной системы, вентиляционных коммуникаций и кондиционирования (для класса В);
• Время ожидания лифтов максимум 30 сек (для класса А);
• Высота потолков не менее 2,7 м (для класса В);
• Глубина этажей не более 10 м (для класса А);
• Коэффициент потерь максимум 12% (для класса В);
• Наличие хорошо оборудованной зоны Reception (класс А).

Пересмотрена классификационная система класса В. Критерии оценки офисов отныне носят не рекомендательный, а обязательный характер.

8. На какие факторы следует обращать внимание в процессе оценивания офисного помещения?

9. С чего начинается процедура оценивания офисного помещения?

Как и любой другой объект, коммерческая недвижимость анализируется по общепринятой в практике экспертов схеме. Она представляет собой последовательные этапы, каждый из которых необходим для решения определенной задачи. Важный момент оценки офиса – это определение цели предстоящей процедуры. С него, собственно, и начинается основная работа специалиста. От точности и актуальности поставленной задачи будет зависеть не только необходимость предоставления тех или иных документов, но и определение оптимального механизма оценивания – подходов и методов.

10. Какими методами проводится оценка офиса торговой фирмы?

Выбор метода оценки офиса зависит от конкретной цели экспертизы и от оборотов предприятия. Для бизнеса, ведущего торговую деятельность, наличие офиса или нескольких офисов рассматривают в качестве факторов, влияющих на дивиденды. Для проведения оценочной экспертизы в таких случаях часто применяют доходный подход, который основан на определении стоимости офисного помещения методом дисконтированного дохода. Не запрещено использовать также сравнительную методику, особенно в тех случаях, когда в рамках одного района консолидировано большое количество офисной недвижимости, принадлежащей разным фирмам.

11. Какой подход наиболее оптимален для оценки офисных помещений?

Наиболее эффективной считается оценка офиса, проведенная с помощью сравнительного подхода. Данный метод способствует формированию более адекватной стоимости помещения в конкретный временной период в существующих экономических условиях. Беря во внимание как спрос, так и предложения на рынке подобного типа недвижимости, использование именно сравнительного метода позволит получить реальную и объективную цифру, основанную на анализе сделок по аналогичным коммерческим объектами.

12. На основе каких характеристик сопоставимых объектов оценивают офис, если используется метод сравнения продаж?

13. Какие характеристики сопоставимых объектов изучаются, если производится оценка офиса методом сравнения продаж?

Во-первых, рассматриваются переданные права собственности. Во-вторых, изучаются условия финансовых расчетов при покупке недвижимого имущества. В-третьих - чистота сделки (условия продажи). В-четвертых, учитывается время реализации объекта. В-пятых, изучаются физические и экономические характеристики. Кроме вышеназванных, учитываются также месторасположения и наличие движимого имущества.

14. Как оценивается офис, как объект коммерческой недвижимости, приобретаемый в ипотеку?

Профессиональная оценка офиса, если она проводится в целью кредитования, осуществляется с точки зрения ликвидности и доходности. Конечно, получить кредитные средства для приобретения офисного здания или помещения, расположенного в центре столицы, к тому же, если в нем уже имеются постоянные арендаторы, не представляет сложностей. Напротив, получить кредит на покупку коммерческой недвижимости невысокой категории довольно сложно. Большинство банков предпочитают совсем не рассматривать такие предложения.

15. Учитываются ли в анализе офисного здания ставки платы за аренду?

Да, этот показатель необходимо принимать во внимание, равно как и текущую стоимость объекта. Более того, этот показатель можно вывести в отдельную процедуру. Так как данный коэффициент меняется под воздействием экономических и других факторов, анализ его рыночной стоимости – это весьма важный аспект в оценке офиса. Необходимость анализировать арендную ставку возникает тогда, когда встает вопрос о заключении договора или его продлении. Результаты данного мероприятия покажут, выгодно ли снимать помещение или нет.

16. Какие материалы содержатся в отчете об оценке офисного помещения?

Данный документ, представляющий собой итог работы независимого эксперта, должен включать в себя только достоверную и корректную информацию. В нем обязательными считаются не только сведения о выполненной процедуре, но и подробные данные об объекте анализа. Заключение об оценке офиса содержит полное описание помещения, документы БТИ и правоустанавливающего характера. Ключевой информацией являются материалы об использованных методах и подходах, расчетные показатели цены, согласованные итоги работы.