Оценка офиса
от 6 000 за 48 часов!
Оценка офиса осуществляется опытными независимыми оценщиками компании “МЭН”. Услуга часто требуется для сопровождения различных процедур: инвестирование, уменьшения налоговой базы при кадастровых спорах и для бухгалтерских целей. Компания МЭН оценивает: торгово-офисную недвижимость, административные площади, гостиничные и производственные комплексы, нежилые и складские здания, базы, гаражи и прочие объекты.
Для чего нужна оценка офиса:
- купля-продажа;
- возможность получения субсидий;
- при уточнении выплат по аренде, страховых взносов;
- долевое распределение между собственниками;
- оптимизация налогообложения;
- внесение офисного помещения/здания в уставный капитал;
- судебные разбирательства по выяснению стоимости офисных помещений;
- постановка на баланс/переоценка офисного помещения;
- страхование офисной недвижимости;
- переход юр. лица на стандарты фин. отчетности МСФО;
- для привлечения инвестора.
Стоимость оценки офисных помещений:
| свернутьразвернуть | ||
| посмотреть весь списоксвернуть | ||
| Услуги | Цены (руб.) | Сроки (дней) |
|---|---|---|
| Оценка офисов | - | 1-2 |
| Выезд на осмотр по Москве | 500 | - |
| Выезд на осмотр в Московскую область (до 30 км от МКАД) | 1000 | 1-2 |
| Дополнительный экземпляр (отчета) | - | - |
| Подача телеграммы ответчику | 1 000 | - |
Рыночная стоимость офисного здания может зависеть от:
- техническое состояние офисного здания, год постройки, этажность, материал перекрытий;
- наличие рецепции, столовых, магазинов и т.д.;
- качество ремонта, вид из окна;
- срок эксплуатации;
- географическое расположение (город, область, район);
- удаленность от центра города;
- развитие близлежащей инфраструктуры;
- доступность на общественном и частном транспорте;
- проходимость;
- автопаркинг и его состояние и вместимость;
- обустроенность подъездных путей и площадки для погрузки/разгрузки;
- размер и благоустроенность собственной прилегающей территории;
- наличие запасного (черного) входа;
- состояние электрических сетей, сантехнических/инженерных коммуникаций, вентиляции, эвакуационных и иных систем;
- присутствие лифтов;
- внешнее состояние офисной недвижимости;
- наличие и качество внутреннего состояния объекта;
- вид из окна;
- планировка.
Оценка офиса проводится 3-мя способами либо же их комбинацией. Основные подходы оценки: сравнительный, затратный и доходный. Какой метод подходит к оценке каждого отдельного объекта решает эксперт. Сравнительный метод применяется для оценки сделок купли-продажи с объектами недвижимости, которые являются аналогами с оцениваемым помещением по своим характеристикам.
Преимущества работы с компанией Оценка МЭН:
Отчет составляется согласно законодательной базы
Выезд на оценку в течение 24 часов
Обмен документами как в офисе, так и по электронной почте
Опыт работы на рынке с 2010 года
Осмотр квартиры в удобное время, в том числе выходные дни
Готовый отчет за 48 часов
Документы для оценки офисов:
- реквизиты заказчика;
- правоустанавливающие бумаги;
- техническая документация БТИ;
- справки, которые подтверждают обременения на объект;
- сведения о балансовой стоимости, коммунальных платежах и налогах;
- подтверждение права на земельный участок;
- экспликация.
Определение стоимости офисной недвижимости производится следующим образом:
- Звонок клиента.
- Заключение договора с заказчиком.
- Изучение предоставленных клиентом документов.
- Выезд на объект независимого эксперта.
- Проведение осмотра и фотосъемки с составлением акта.
- Обработка полученных данных.
- Подготовка и выдача заказчику отчета об оценке офиса.
Независимый оценщик недвижимого имущества компании МЭН:
Образование
2011 Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»
Квалификационный аттестат: оценка недвижимости
Опыт работы
С 2014 года ООО «Московская Экспертиза Независимая», оценщик
Документы, подтверждающие квалификацию наших оценщиков:
Кейсы по оценке офисов:
Объект оценки: земельный участок общей площадью 1000 кв. м. с расположенным на нем дачным домом, общей площадью 24,9 кв. м.
Цель оценки: определение рыночной стоимости.
Назначение оценки: для предоставления нотариусу.
Дата осмотра объекта оценки: 21 февраля 2012 года.
Дата проведения оценки: 5 мая 2011 года.
Дата составления отчета: 22 февраля 2012 года.
Вид определяемой стоимости: рыночная.
Имеющиеся обременения: оценщик не располагает достоверными данными об имеющихся обременениях, оценка произведена исходя из предположения, что таковые отсутствуют.
Исполнитель: Мусатов Эдуард Александрович.
Итоговое заключение: в ходе оценочной деятельности было выявлено, что рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1000 кв. м., с расположенным на нем дачным домом, общей площадью 24,9 кв. м, по адресу: МО, Истинский район, д. Лужки, с/т №2 з-да «Красный Октябрь», 6-ая линия, д.3 по состоянию на 5 мая 2011 года, составляет: 1 298 000 рублей.
Объект оценки: трехкомнатная квартира, общей площадью 59,5 кв. м.
Цель оценки: определение рыночной и ликвидационной стоимостей.
Назначение оценки: определение рыночной и ликвидационной стоимостей.
Дата осмотра объекта оценки: 29 марта 2011 года.
Дата проведения оценки: 29 марта 2011 года.
Дата составления отчета: 29 марта 2011 года.
Вид определяемой стоимости: рыночная и ликвидационная стоимость объекта.
Имеющиеся обременения: оценщик не располагает достоверными данными об имеющихся обременениях, оценка произведена исходя из предположения, что таковые отсутствуют.
Исполнитель: Мусатов Эдуард Александрович.
Итоговое заключение: в ходе оценочной деятельности было выявлено, что рыночная стоимость однокомнатной квартиры, общей площадью 59,5 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Ангарская, д. 65, кв. 168, по состоянию на 29. 03. 2011 г., составляет: 6 244 000 рублей. Ликвидационная стоимость объекта оценки с необходимыми округлениями составляет: 4 995 000 рублей.
Объект оценки: продовольственный магазин
Цель оценки: определение рыночной стоимости.
Назначение оценки: для предоставления нотариусу
Дата осмотра объекта оценки: 30 ноября 2011 года.
Дата проведения оценки: 14 ноября 2011 года.
Дата составления отчета: 1 декабря 2011 года.
Вид определяемой стоимости: рыночная.
Имеющиеся обременения: оценщик не располагает достоверными данными об имеющихся обременениях, оценка произведена исходя из предположения, что таковые отсутствуют.
Исполнитель: Мусатов Эдуард Александрович.
Итоговое заключение: в ходе оценочной деятельности было выявлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 203 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Ленинский р-н, с/п Филимонковское, д. Верхнее Валуево, участок № 72 по состоянию на 14 ноября 2010 года составляет: 3 540 000 рублей.
Объект оценки: секция жилого дома, общей площадью 265,5 кв. м.
Цель оценки: определение рыночной стоимости.
Назначение оценки: для предоставления в суд. Результаты оценки используются для целей раздела имущества.
Дата осмотра объекта оценки: осмотр объекта невозможен, фотографии предоставлены Заказчиком.
Дата проведения оценки: 13 октября 2011 года.
Дата составления отчета: 13 октября 2011 года.
Вид определяемой стоимости: рыночная.
Имеющиеся обременения: оценщик не располагает достоверными данными об имеющихся обременениях, оценка произведена исходя из предположения, что таковые отсутствуют.
Исполнитель: Мусатов Эдуард Александрович.
Итоговое заключение: в ходе оценочной деятельности было выявлено, что рыночная стоимость секции жилого дома № 1 общей площадью 265,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Остафьевская, домовл. 33, корп. 5, по состоянию на 13.10.2011 г., составляет: 79 330 000 рублей.
Объект оценки: нежилое помещение (гараж).
Цель оценки: определение рыночной стоимости.
Назначение оценки: для суда.
Дата осмотра объекта оценки: 22 июня 2011 года.
Дата проведения оценки: 22 июня 2011 года.
Дата составления отчета: 22 июня 2011 года.
Вид определяемой стоимости: рыночная.
Имеющиеся обременения: оценщик не располагает достоверными данными об имеющихся обременениях, оценка произведена исходя из предположения, что таковые отсутствуют.
Исполнитель: Мусатов Эдуард Александрович.
Итоговое заключение: в ходе оценочной деятельности было выявлено, что рыночная стоимость гаража №11, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Люблинская, д. 2, владение 2, автостоянка №6, по состоянию на 22 июня 2011 года составляет: 146 000 рублей.
Отзывы об оценочной компании МЭН:
Хотите заказать услугу оценки офисного помещения?
Оставьте заявку и мы вам перезвоним!
Вопрос-ответ
Да, оценка объектов, принадлежащих к категории коммерческой недвижимости, входит в число наших услуг. Для проведения экспертизы понадобятся документы, устанавливающие право на имущество, выписка БТИ (с экспликацией и планами этажей). Потребуется предоставить разрешения на проведенные перепланировки. Нужны будут данные по балансовой стоимости недвижимости, информация о коммунальных платежах и налогах. Необходимы сведения о наличии каких-либо обременений (залог, аренда, контракты, соглашения). Для получения исчерпывающего списка рекомендуем обратиться к нашим специалистам и сообщить им краткую информацию об объекте.
Подготовка объекта к реализации, определение величины арендной ставки, использование недвижимости в качестве залога, внесение в уставной капитал организации, разрешение имущественных споров, страхование, перераспределение долей предприятия между несколькими собственниками, создание инвестиционных проектов, разработка планов работы на предстоящий период, исполнение судебных решений, составление брачных контрактов, выкупе или изъятии объекта государственными органами.
Существует немалое количество ситуаций, при которых целесообразно осуществление анализа стоимости коммерческой недвижимости. Если заказчик услуги не государство и муниципалитет, то задачи данного мероприятия аналогичны тем, которые решаются в отношении квартиры. Оценка офиса или магазина для физического лица необходима в таких случаях:
- Раздел общей собственности при разводе;
- Оформление ипотеки;
- Покупка или реализация;
- Страхование объекта;
- Акционирование компаний;
- Разработка брачного договора (если помещение имеется в собственности у кого-либо из супругов).
Минимальное время, необходимое для оценки, составляет 2-3 рабочих дня. За такой период может быть проведена экспертиза стоимости объекта площадью до 1 000 м2. Если площадь больше, срок увеличивается. Например, для изучения крупного объекта (от 5 000 до 10 000 м2) потребуется уже от 5 до 6 рабочих дней. При необходимости может быть сделана ускоренная оценка. Она проводится вдвое быстрее и стоит в 1,5 раза дороже.
Итогом оценки офисов является присвоение помещению определенной классификационной категории. Таким образом, различают:
- Класс А: самые престижные сооружения, расположенные в бизнес-центрах или в новых комплексах в центре города. Внутри класса имеются подкатегории А1, А2, А3, которые отличаются несущественными признаками (например, наличием или отсутствием ресторана);
- Класс В: офисы, расположенные в центре города в реконструированных сооружениях. По сути, в эту категорию входят помещения класса А, эксплуатируемые в течение 5 – 7 лет;
- Класс С: помещения, оформленные в аренду у производственных фирм или НИИ, не предназначенные для организации офиса. Отличаются отсутствием вентиляции, кондиционирования, линий связи и пр.;
- Класс D: расположены в старых сооружениях с деревянными перекрытиями, нуждающиеся в проведении капитального ремонта;
- Класс F: подвальные и полуподвальные помещения, переоборудованные под офис.
Парковка имеет важное значение при определении категории помещения, что учитывается при выполнении оценки офиса. Если коммерческое помещение арендуется а рамках Садового кольца, критерии обеспеченности машиноместами носят рекомендательный характер (на 100 м2 арендованных площадей – одно машиноместо). Для объектов А и В, находящихся за Садовым кольцом, данное условие является обязательным. Если говорить конкретно:
- Для офисов, находящихся между ТТК и Садовым кольцом действует показатель одно машиноместо на 80 м2;
- Между МКАД и ТТК – машиноместо на 60 м2;
- За МКАД – машиноместо на 30 и 40 м2.
Современные критерии оценки офисов несколько ужесточились. Семь категорий, характеризующих помещение, сегодня стали обязательными. К ним относятся:
- Наличие центральной системы управления сооружением (для класса В);
- Наличие централизованной отопительной системы, вентиляционных коммуникаций и кондиционирования (для класса В);
- Время ожидания лифтов максимум 30 сек (для класса А);
- Высота потолков не менее 2,7 м (для класса В);
- Глубина этажей не более 10 м (для класса А);
- Коэффициент потерь максимум 12% (для класса В);
- Наличие хорошо оборудованной зоны Reception (класс А).
Пересмотрена классификационная система класса В. Критерии оценки офисов отныне носят не рекомендательный, а обязательный характер.
Эксперты анализируют данный вид недвижимости с применением традиционных подходов. Чаще всего заказчику необходим отчет о рыночной стоимости объекта, поэтому здесь целесообразно использовать методы сравнительной концепции. Факторы в оценке офиса в немалой степени влияют на ценовые показатели. Наиболее значимыми являются следующие характеристики:
- Месторасположение здания, его близость к другим бизнес-центрам;
- Наличие удобных парковок и подъездных путей;
- Состояние фасада и дома;
- Качество отделки и ремонта;
- Год постройки и давность последней модернизации.
Как и любой другой объект, коммерческая недвижимость анализируется по общепринятой в практике экспертов схеме. Она представляет собой последовательные этапы, каждый из которых необходим для решения определенной задачи. Важный момент оценки офиса – это определение цели предстоящей процедуры. С него, собственно, и начинается основная работа специалиста. От точности и актуальности поставленной задачи будет зависеть не только необходимость предоставления тех или иных документов, но и определение оптимального механизма оценивания – подходов и методов.
Выбор метода оценки офиса зависит от конкретной цели экспертизы и от оборотов предприятия. Для бизнеса, ведущего торговую деятельность, наличие офиса или нескольких офисов рассматривают в качестве факторов, влияющих на дивиденды. Для проведения оценочной экспертизы в таких случаях часто применяют доходный подход, который основан на определении стоимости офисного помещения методом дисконтированного дохода. Не запрещено использовать также сравнительную методику, особенно в тех случаях, когда в рамках одного района консолидировано большое количество офисной недвижимости, принадлежащей разным фирмам.
Наиболее эффективной считается оценка офиса, проведенная с помощью сравнительного подхода. Данный метод способствует формированию более адекватной стоимости помещения в конкретный временной период в существующих экономических условиях. Беря во внимание как спрос, так и предложения на рынке подобного типа недвижимости, использование именно сравнительного метода позволит получить реальную и объективную цифру, основанную на анализе сделок по аналогичным коммерческим объектами.
Эксперт при оценке офиса изучает и использует сразу несколько факторов:
- Права собственности на объект;
- Условия осуществления расчетов, которые указываются в договоре купли продажи на аналогичную недвижимость;
- Время, в которое предстоит реализовывать объект;
- Чистоту проведенных ранее сделок;
- Эксплуатационные и экономические характеристики аналогичных объектов.
Во-первых, рассматриваются переданные права собственности. Во-вторых, изучаются условия финансовых расчетов при покупке недвижимого имущества. В-третьих - чистота сделки (условия продажи). В-четвертых, учитывается время реализации объекта. В-пятых, изучаются физические и экономические характеристики. Кроме вышеназванных, учитываются также месторасположения и наличие движимого имущества.
Профессиональная оценка офиса, если она проводится в целью кредитования, осуществляется с точки зрения ликвидности и доходности. Конечно, получить кредитные средства для приобретения офисного здания или помещения, расположенного в центре столицы, к тому же, если в нем уже имеются постоянные арендаторы, не представляет сложностей. Напротив, получить кредит на покупку коммерческой недвижимости невысокой категории довольно сложно. Большинство банков предпочитают совсем не рассматривать такие предложения.
Да, этот показатель необходимо принимать во внимание, равно как и текущую стоимость объекта. Более того, этот показатель можно вывести в отдельную процедуру. Так как данный коэффициент меняется под воздействием экономических и других факторов, анализ его рыночной стоимости – это весьма важный аспект в оценке офиса. Необходимость анализировать арендную ставку возникает тогда, когда встает вопрос о заключении договора или его продлении. Результаты данного мероприятия покажут, выгодно ли снимать помещение или нет.
Данный документ, представляющий собой итог работы независимого эксперта, должен включать в себя только достоверную и корректную информацию. В нем обязательными считаются не только сведения о выполненной процедуре, но и подробные данные об объекте анализа. Заключение об оценке офиса содержит полное описание помещения, документы БТИ и правоустанавливающего характера. Ключевой информацией являются материалы об использованных методах и подходах, расчетные показатели цены, согласованные итоги работы.
Законодательство по оценке офисных помещений
Оценка офисов регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами ФСО №№ 1, 2, 3, 7.