Оценка склада

1. Какие документы потребуются для оценки склада?

В первую очередь, правоустанавливающие. Это свидетельство о государственной регистрации объекта, договор о его купле-продаже, реквизиты организации-заказчика услуги (или паспорт физического лица). Потребуются данные о возможных обременениях. Это могут быть договора длительной аренды, залога или ипотеки. Если в зданиях складского комплекса проводились перепланировки, нужно будет предоставить соответствующие разрешения. Вторая группа документов – характеризующие техническое состояние объекта. Это сведения о конструкции зданий, строительных материалах, инженерных системах. Кроме того, потребуется предоставить план земельного участка, на котором располагаются склады. Помимо всех вышеназванных документов, необходимо будет подготовить справку о балансовой и остаточной стоимости имущества – в том случае, если услугу экспертизы заказывает юридическое лицо.

2. Какие технические документы на земельный участок и расположенные на нем здания нужно предоставить при заказе оценки складской недвижимости?

Во-первых, кадастровый план соответствующей территории. Во-вторых, документы, которые показывают технические особенности данного объекта недвижимости: конструкция зданий, наличие технического оснащения (например, противопожарная система и сигнализация), материалы, которые применялись при строительстве. Кроме того, возможно, потребуются и другие справки. Точный список может предоставить оценщик.

3. Для каких целей чаще всего выполняется оценка склада?

Подготовка договора купли-продажи объекта или сдачи его в аренду, страхование, применение имущества в качестве залога, переуступка долгов, передача недвижимости в доверительное управление, разработка инвестиционных проектов или формирование планов деятельности на будущий период, акционирование, перераспределение долей между несколькими собственниками предприятия, раздел имущества при разводах или составление брачных контрактов, исполнение судебных решений. Это лишь наиболее распространенные ситуации.

4. Насколько сильно зависят сроки выполнения заказа на оценку склада (отдельного здания) от площади помещений? Каким может быть минимальное время экспертизы?

Площадь складских помещений существенно влияет на сроки проведения работ. Приведем некоторые примеры. Для оценки здания площадью до 500 м² потребуется от 3 до 5 дней (это и есть минимально возможное время экспертизы). Если складской комплекс больше, сроки соответственно увеличиваются. Для 1000 – 5000 м² – 5-6 дней, для 5000 – 10000 м² – это уже 6-8 дней. Если площадь еще более значительная, сроки согласовываются в индивидуальном порядке.

5. Какие факторы больше всего влияют на результат, когда проводится оценка складской недвижимости?

Во-первых, учитываются характеристики территории, на которой располагается комплекс зданий и хранилищ. В том числе уровень обустроенности и приспособленности для перемещений транспорта. Во-вторых, имеет значение наличие площадок для ценного хранения и различных вспомогательных помещений. В-третьих, важна транспортная доступность. Это качество подъездных дорог и удаленность от трасс. В-четвертых, характеристики самих зданий и помещений. В том числе: площадь, строительные материалы, наличие систем охраны.

6. Учитывается ли техническая оснащенность помещений при оценке складской недвижимости?

Да, обязательно. Этот фактор также оказывает влияние на результат. Кроме того, учитываются тип доков, конструкция зданий, качество строительных материалов, высота потолков, наличие площадей специального хранения и разнообразных вспомогательных или подсобных помещений (в том числе туалетов и раздевалок). Важное значение имеет транспортная доступность склада – удаленность от магистральных трасс, качество обустройства территории, наличие подъездных путей.

7. Нужно ли предоставлять для оценки складской недвижимости сведения о проведенных перепланировках и улучшениях?

Да, для получения точного результата данная информация имеет значение. Кроме того, потребуются основные документы, а именно: свидетельство правоустанавливающего характера, отчет о первоначальной и остаточной стоимости недвижимости, кадастровый план земельного участка, технические описания территории. Нужны будут также реквизиты компании-заказчика услуги. Еще необходимо будет предоставить данные обо всех имеющихся обременениях (залоговые договора, ипотека, длительная аренда).

8. Как проводится оценка склада независимым экспертом специалистом оценочной деятельности?

После предоставления эксперту необходимых документов, актов и свидетельств, начинается первый этап оценивания объекта – выезд и физический осмотр помещения и прилегающей к нему территории. Очень важный момент – определение характеристик и особенностей склада. Следующий этап – мониторинг рынка аналогичной недвижимости. Когда будет собрано достаточно информации, эксперт выберет подходящий способ оценки и на его основе составит подробный отчет.

9. Как определяется величина стоимости арендной платы за склад?

Специалисты по оценке складской недвижимости нередко сталкиваются с необходимостью оценивать арендную ставку, то есть, рассчитывать ее для арендаторов (собственников таких объектов). Эта процедура подразумевает несколько этапов. Вначале оценке подлежит имущество, затем устанавливается предполагаемый объем дохода от использования помещения. Следующий этап – расчет коэффициента дисконтирования. После определения доли прибыли, перечисляемой арендатору, можно оценивать плату за аренду его склада.

10. Как выполняется оценка складской недвижимости методом валовой ренты?

Такой подход применим в тех случаях, когда объект рассматривается как инструмент получения дохода. В качестве экономической единицы, используемой для сравнения, выступает валовый рентный мультипликатор. Он представляет собой отношение продажной цены к действительному или к потенциальному доходу. В расчетной формуле, по которой определяется стоимость недвижимости, используются цены и усредненные мультипликаторы по аналогичному имуществу и количество отобранных для сравнения объектов.