Оценка зданий и сооружений за 48 часов!

Независимая оценка зданий - это обоснование рыночной стоимости, расчет примерной цены, за которую ее можно выставить на продажу. Ни одна деловая сделка на рынке коммерческой недвижимости не проводится без точных данных о стоимости этой недвижимости. Довольно часто собственники объектов или покупатели обращаются к оценщикам за экспертной оценкой стоимости зданий и сооружений, ведь благодаря анализу рынка возможно определить приемлемую цену для покупателя и продавца.

Зданием считается строение с коммуникациями и внутренним интерьером. При оценке дач, коттеджей и садовых домов в понятие здания входят разнообразные постройки на территории оцениваемого объекта. Например, склады, постройки хозяйственного назначения (фруктовые и овощные хранилища), культурные, бытовые и жилищные помещения. Термин “сооружение" можно применить к постройкам: коттеджи, дачи, садовые дома. Также сооружением можно назвать сооружения для прудов, рыбных хозяйств, системы трубопроводов и транспортных передаточных устройств, заборы, колодцы, дымоходы, водокачки. К зданиям и сооружениям также относятся емкости и резервуары, автодорожное и железнодорожное полотно, мосты, тоннели, транспортные трубопроводы и газопроводы, ЛЭП (линии электропередач), прочее.

Оценка стоимости здания осуществляется в следующих ситуациях:

  • наследование;
  • получение кредита под залог;
  • сделка купли-продажи;
  • сдача в аренду;
  • оптимизация налогов;
  • страхование;
  • оспаривание кадастровой стоимости.

Прайс-лист по оценке зданий


свернутьразвернуть
посмотреть весь списоксвернуть
Услуги Цены (руб.) Сроки (дней)
Оценка зданий-1-2
Выезд на осмотр по Москве500-
Выезд на осмотр в Московскую область (до 30 км от МКАД)10001-2
Дополнительный экземпляр (отчета)--
Подача телеграммы ответчику 1 000-

На оценку рыночной стоимости зданий и сооружений может влиять:

  • тип здания (производственное, складское и т.п.);
  • год постройки;
  • функциональное назначение недвижимости;
  • особенности конструкции;
  • наличие и состояние инженерных и коммуникационных сетей;
  • наличие автопаркинга, местонахождение и близость к основным транспортным узлам и дорогам;
  • состояние здания на настоящее время и др.

Оценивая здание для целей залога, следует учитывать сразу два вида стоимости: рыночную и ликвидационную. Опираясь на расчет ликвидационной стоимости здания банк принимает взвешенное решение о размере и условиях выдаваемых под залог кредитных средств. Чтобы оспорить кадастровую цену рыночной стоимости здания, нужно рассчитать доли земельного участка, на котором находится здание. Это позволит снизить стоимость здания на 25-50%, что позволит снизить имущественный налог.

По функциональному назначению различают следующие виды зданий:

  • административные объекты и офисные здания;
  • жилищные объекты;
  • торговые площади;
  • социальные объекты;
  • складские помещения;
  • объекты культурного наследия;
  • производственные (промышленные) комплексы.

Этапы оценки коммерческой недвижимости:

  1. Звонок клиента.
  2. Заключение договора с заказчиком.
  3. Изучение предоставленных клиентом документов.
  4. Выезд на объект независимого эксперта.
  5. Проведение осмотра и фотосъемки с составлением акта.
  6. Обработка полученных данных.
  7. Выполнение работы по оценке здания от 48 часов.

Документы, необходимые для оценки объекта коммерческой недвижимости:

  • свидетельство о праве собственности, договор аренды и другие правоустанавливающие документы;
  • техпаспорт БТИ или выписка;
  • информация о наличии обременений на данный объект (залог, долговые обязательства, наличие в здании арендаторов, юридические оговорки в соглашениях, контрактах, договорах, документах по налогообложению и др.;
  • сведения о сооружениях, которые входят в состав объекта;
  • поэтажный план и экспликация (пояснение к эскизу);
  • правоустанавливающий документ на землю, на котором стоит здание;
  • информация о границах здания (копии геодезического плана либо карты-схемы с подробным обозначением и описанием на ней точного местоположения здания);
  • сведения об имуществе и его ценности (если они есть);
  • справка о балансовой стоимости.

Независимый оценщик зданий компании МЭН:

  Волнухин Сергей Львович
Волнухин Сергей Львович

Образование

2011 Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Квалификационный аттестат: оценка недвижимости

Опыт работы

С 2014 года ООО «Московская Экспертиза Независимая», оценщик



Документы, подтверждающие квалификацию наших оценщиков:

Кейсы по оценке зданий:

Цель оценки: определение рыночной стоимости. Итоговое заключение: в ходе оценки было установлено, что рыночная стоимость бизнеса АО «ГОСТИНИЦА», на 1 апреля 2004 года, составляет: 27 000 000 рублей.

Отзывы об оценочной компании МЭН:

Рыбаков Сергей, 5 сентября 2014 года, Оценка 5 из 5.

Когда мне потребовались деньги, то сначала я обратился в банк. Потом попытался взять микрокредит. Зашел затем в ломбард и наконец, позвонил частным кредиторам.
Нигде не было отказа, но все просили неимоверные проценты и залог. Подсчитав все  за и против, я решил продать дачу. Но за какую цену?
Обзвонив всех продавцов таких же дачных домиков, выяснил, что разнобой в ценах очень значителен, почти двукратный. Конечно, не хотелось бы ошибиться и продать домик себе в убыток.
Надо искать профессионалов, кто зарабатывает себе на жизнь продажей дач. Первое, что пришло в голову – это агентства недвижимости и риэлторы. Должен сказать, что и первые, и вторые, скорее всего, члены одной мафиозной группы. Главная их цель – максимально занизить цены, в чем я убедился,  когда позвонил  нескольким  «независимым» риэлторам. Они привели приблизительно одни и те же цифры. Причем, каждый из них настаивал на немедленной продаже моего домика и немедленной оплате наличными.

Соседи по даче посоветовали мне обратиться в Московскую  Экспертизу Независимую. Пообщавшись с риэлторами, я скептически выслушал советы соседей. Тем не менее, пригласил специалистов из МЭН, о чем совершенно не пожалел.

В МЭН работают настоящие профессионалы. Работу свою они начали с очень внимательного осмотра дачного домика, изучили состояние стен и перекрытий, выяснили, когда и из каких материалов был залит фундамент, нужен ли ремонт, не подтапливается ли подвал. МЭН также осмотрел участок и комммуникации, выяснил, кто живет по соседству. Только после того, как эти и многие другие вопросы были уточнены, специалисты МЭН дали свое заключение.
Должен заметить, что в конечном счете  я продал дачу по рассчитанной МЭН цене. 

Спасибо за грамотную работу.

Департамент имущества г. Москвы, 14 февраля 2015 года, Оценка 5 из 5.

Наш департамент выражает благодарность Московской Экспертизе Независимой за проведенную на высоком уровне оценку здания, находящегося в собственности города Москва.

В соответствии с программой приватизации имущества данное здание планировалось выставить на торги, и для определения победителя аукциона по выкупу, тендерная комиссия в целях выявления цены продажи, выбрала данную компанию для осуществления стоимостной оценки реализуемого здания.

Среди всех оценочных компаний, которые претендовали на выполнение данной работы, только ООО МЭН представила на наше рассмотрение тщательно обоснованное предложение по проведению оценочных мероприятий. Их предложение отличалось методологической продуманностью и ценовой конкуренцией.

Проведенная оценка стоимости была положена в основу при проведении торгов по покупке имущества, находящегося в собственности города.

Мария, 13 ноября 2015 года, Оценка 5 из 5.

Позвольте мне поблагодарить работников Московской Экспертизы Независимой за тщательно проведенную работу, профессиональный подход, человеческое отношение и понимание всех нюансов, возникающих при оценке имущества, оставшегося после смерти близкого человека.

Моя проблема заключалась в том, что после ухода из жизни моего дальнего родственника по отцовской линии, осталась квартира. К сожалению, обстоятельства сложилась таким образом, что мы жили в разных городах, встречались редко, но звонили друг другу почти каждый день. На квартиру не было завещания. Как мне объяснили юрист ООО МЭН, наследовать эту недвижимость я смогу по закону, и поскольку я не проживала вместе с моим родственником, не вела совместное хозяйство и не делила все расходы, то мне при принятии наследства придется заплатить государственную пошлину. По мнению юриста, она будет взиматься с рыночной стоимости жилья, а не с инвентарной. Расчеты, предварительно произведенные сотрудниками юридической консультации, шокировали меня.

Чтобы выяснить реальную стоимость, я обратилась в данную оценочную компанию. Специалисты фирмы еще до начала работы детально и подробно разъяснили мне, из чего будет складываться рыночная оценка. По их мнению, сотрудники Юр. консультации пошли по пути наименьшего сопротивления, вычислив цену на квадратный метр как среднюю по Москве. МЭН учла в своих расчетах площадь помещения, местоположение дома, приняла во внимание планировку, состояние жилья, подъезда и этажной площадки. Была даже проведена оценка необходимости в ремонте, осмотрена придомовая территория, выяснены, где находятся магазины, остановки и т.д.

Конечный результат, то есть цена квартиры, рассчитанная вашей компанией, меня приятно удивила. Что более важно, сумма пошлины была заметно снижена.

Большое спасибо за работу! 

Провели оценку недвижимости для:

Больница Пирогова
Академия РАН
Банк ВТБ
Журнал За рулём
Абсолют банк
audi
beeline
danone
peugeot
renault
Стройдом
volkswagen
Жилищный капитал
bis international school
ГазПромБанк
Инком Недвижимость
Агентство Кутузовский Проспект
Музей Толстого
НИИТФА
Октава
ОлимпСтрой

Хотите рассчитать рыночную стоимость здания?

Оставьте заявку на услугу и мы вам перезвоним!

Вопрос-ответ

Во-первых, это достаточно специфичный вид экспертизы. Такие объекты имеют весьма узкий рынок, а, значит, использовать для расчетов один лишь сравнительный подход иногда недостаточно. Во-вторых, если оценка офиса осуществляется обычно как анализ самостоятельной единицы недвижимости, то сооружение обычно исследуется, как часть имущественного комплекса. Сложность заключается еще в том, что для проведения работы специалисту необходимо изучить большое количество документации не только юридического, но и строительного назначения, а также организовать одно или несколько выездных мероприятий.

Договор о приобретении недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации прав на объект. Договор аренды (при наличии такового). Сведения о различных обременениях. Это может быть залог, ипотека, долгосрочная аренда. Планы этажей, экспликации. Проектно-сметная документация. Технические описания объекта. Если услуги заказывает юридическое лицо, потребуются данные о стоимости (балансовой и остаточной). Кроме того, будет нужна информация и справки по земельному участку.

В такой ситуации необходимо предоставить сотруднику экспертной компании план кадастрового типа для данного участка. Второй документ – схема, на которой указываются границы территории. Отметим, что важное влияние на стоимость объекта имеет наличие каких-либо улучшений земельного участка. Если на территории расположены инженерные сети и сооружения, специалисту, который будет проводить экспертизу, потребуется соответствующая информация. В некоторых случаях список документов и справок может быть увеличен.

Обычно так проводят оценивание выявленных объектов (имущества) в процессе инвентаризации или бесхозной недвижимости. Здесь эксперту необязательно оперировать какой-либо документацией, а исследование объекта делается посредством реального осмотра. На этапе обследования здания устанавливаются технические и физические параметры. В такой ситуации объем передаваемых собственнических прав определяется по техническому заданию либо по договору.

Минимально возможный период времени для выполнения такого заказа – 3-5 рабочих дней. Важное условие – заблаговременная подготовка документов. Сроки проведения экспертизы действительно зависят от площади. Так, например, для оценки нежилого отдельно стоящего сооружения площадью до 500 м2 нужно 3-5 дней, такого же объекта площадью от 5000 до 10 000 м2 – уже от 6 до 8 дней. Кроме того, сроки проведения экспертизы зависят от типа здания.

Минимальная стоимость экспертизы дачи – 5 000 рублей, коттеджа – 8 000 рублей. Иногда требуется оценка вместе с земельным участком. В таком случае трудоемкость работы возрастает – необходимо принимать во внимание особенности и статус данной территории. Средняя стоимость экспертизы здания и участка – 10 000 рублей. Оценка объектов коммерческого назначения отличается повышенной трудоемкостью. Стоимость работ, в зависимости от технических характеристик постройки и ее правового статуса – от 10 до 300 тысяч рублей.

Указание на объект исследования. Описание имущественных прав на недвижимость. Указание цели экспертизы. Описание предположительного использования полученных результатов, перечисление связанных с этим ограничений. Указание вида стоимости. Дата проведения экспертизы. Сроки выполнения оценки. Допущения и ограничения, которыми будет руководствоваться специалист, проводящий экспертизу.

Весь процесс можно условно разделить на несколько этапов. Сначала определяется техническое задание на экспертизу и устанавливаются сроки проведения работ. Назначается время выезда на объект для осмотра его состояния. После подписания договора о предоставлении услуг оценки силами клиента производится сбор необходимой документации. Затем следует выезд на объект. Во время осмотра делаются фотографии и замеры. После этого выполняется анализ документов и оценка имущества с помощью различных методик. Финальная часть работы – составление итогового отчета.

Если клиент желает получить подробный и профессионально составленный оценочный отчет, он должен посодействовать в сборе всей нужной информации. В свою очередь, эксперт может начать разработку плана для того, что облегчить процесс изучения объекта и его исследования, сократить сроки процедуры. Обычно план освещает не только вопрос гонорара оценщика, но и примерную сумму расходов, а также все юридические и технические моменты мероприятия.

Да, оценка недвижимости включает методы, которыми эксперт пользуется при проведении мероприятия. Принцип его заключается в определении расходов на воспроизводство рассматривающихся активов за вычетом все видов и форм износа, устаревания и обесценивания объекта. Необходимые для анализа данные следующие: справочная информация (затраты на ремонт или связанные с восстановлением), строительно-технические сведения на основании техпаспортов из БТИ и документации Отдела капитального строительства.

Основной его плюс, по мнению практикующих экспертов, заключается в том, что он пригоден для более или менее реальной оценки недвижимости на рынках, которые являются малоактивными. В ряде случаев именно он оказывается самым обоснованным (к примеру, при недостаточности информации о проведенных сделках) и эффективным. Так как затратный подход опирается на внушительную сметно-нормативную основу отечественного строительства, он может давать надежные результаты.

Нет, он считается составляющим звеном в едином процессе, который и называется оценкой недвижимости. Обязательным условием данного мероприятия является использование всестороннего способа. Он подразумевает оперирование тремя общепринятыми подходами. Кроме доходного, эксперт производит необходимые расчеты наиболее оптимальными методами затратный и сравнительный. На практике, все они должны давать примерно одинаковые результаты.

Всего их четыре. Первый критерий – категория участка. Земли сельскохозяйственного назначения и относящиеся к категории «для поселений» несопоставимы. Второй – функциональное назначение. Жилая и офисная недвижимость не могут рассматриваться как аналоги. Третий критерий – передаваемые права. Объекты недвижимости, находящиеся в собственности и аренде – несопоставимы. Четвертый критерий – условия продажи. Невозможно сопоставлять объекты для рыночной реализации и для продажи с ограничениями.

Во-первых, обследование и анализ состояния фундаментов и оснований. В том числе прогноз вероятных изменений. Во-вторых, обследование состояния ограждающих и несущих конструкций. А именно, покрытий, стен, перекрытий, пола. В-третьих, исследование эксплуатационных качеств. В-четвертых, оценка целесообразности и возможности ремонта или реконструкции. Все эти мероприятия требуют участия квалифицированных экспертов.

Речь идет о снижении цены на объект, обусловленным воздействием на него определенных факторов. Обычно на дату оценки недвижимости они неустранимы. Однако внешнее старение может оказаться и временным (избыточное предложение аналогичных зданий, отсутствие поблизости метро и т. п.). Иногда этот показатель относится только к земле, в других ситуациях – исключительно к строениям. Для расчета данного фактора применяют метод капитализации и парных продаж.

Можно выделить семь основных видов повреждений. При оценке зданий стоимость объекта снижается

  • При наличии смещений и перекосов стеновых элементов.
  • Низкие теплотехнические характеристики материала или недостаточная толщина стен.
  • Высокая воздушная проницаемость стыков, отсутствие герметичности.
  • Малая глубина опирания, некачественная сварка в местах сопряжения каркасных конструкций.
  • Трещины в стенах.
  • Отслоение защитных и фактурных слоев в панелях.
  • Коррозия крепежных деталей (накладных и закладных).

Прежде всего, следует отметить, что такой показатель, как износ строения, является важным критерием, влияющим на формирование стоимости. Невозможно оценить здание без учета данного параметра. Износ объекта может быть физическим (обусловленным природными или эксплуатационными факторами), функциональным (связан со снижением технических характеристик) и внешним (вызван изменением соотношения предложения и спроса на рынке предприятий и недвижимости, экологическими факторами и т. п.).

При проведении процедуры по оценке стоимости эксперты учитывают нормативные документы, содержащие данные по рекомендованным срокам службы отдельных элементов конструкций. В них отдельно прописано количество гарантийных лет для фундамента, кровли, несущих стен и цоколя, лестниц и наружной отделки разных типов конструкций. Если сроки, выявленные при оценке, являются выше рекомендованных, владельцу недвижимости рекомендуют провести ремонт или частичную замену конструкций.

Когда возникают подобные ситуации, когда страдают не только объекты имуществ, но и моральное состояние хозяев жилья, договориться мирно о предоставлении компенсации бывает весьма сложно. Так же непросто определить степень повреждения собственности, масштаб затопления или пожара. Критерии оценки ущерба доступны лишь квалифицированным специалистам. Применяя их на практике, эксперты достоверно и объективно рассчитают сумму компенсационных выплат.

Законодательство по оценке зданий

Оценка зданий регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами ФСО №№ 1, 2, 3, 7.

Заказать услугу онлайн
Работаем круглосуточно
Бесплатная консультация