Оценка зданий и сооружений за 48 часов!

1. В чем заключается сложность оценивания сооружений и зданий?

Во-первых, это достаточно специфичный вид экспертизы. Такие объекты имеют весьма узкий рынок, а, значит, использовать для расчетов один лишь сравнительный подход иногда недостаточно. Во-вторых, если оценка офиса осуществляется обычно как анализ самостоятельной единицы недвижимости, то сооружение обычно исследуется, как часть имущественного комплекса. Сложность заключается еще в том, что для проведения работы специалисту необходимо изучить большое количество документации не только юридического, но и строительного назначения, а также организовать одно или несколько выездных мероприятий.

2. Какие документы следует подготовить для того, чтобы была сделана оценка зданий?

Договор о приобретении недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации прав на объект. Договор аренды (при наличии такового). Сведения о различных обременениях. Это может быть залог, ипотека, долгосрочная аренда. Планы этажей, экспликации. Проектно-сметная документация. Технические описания объекта. Если услуги заказывает юридическое лицо, потребуются данные о стоимости (балансовой и остаточной). Кроме того, будет нужна информация и справки по земельному участку.

3. Хотелось бы узнать, какие документы на землю обычно требуются, если производится оценка зданий?

В такой ситуации необходимо предоставить сотруднику экспертной компании план кадастрового типа для данного участка. Второй документ – схема, на которой указываются границы территории. Отметим, что важное влияние на стоимость объекта имеет наличие каких-либо улучшений земельного участка. Если на территории расположены инженерные сети и сооружения, специалисту, который будет проводить экспертизу, потребуется соответствующая информация. В некоторых случаях список документов и справок может быть увеличен.

4. Может ли осуществляться оценка стоимости зданий и сооружений, если отсутствуют документы на объекты?

Обычно так проводят оценивание выявленных объектов (имущества) в процессе инвентаризации или бесхозной недвижимости. Здесь эксперту необязательно оперировать какой-либо документацией, а исследование объекта делается посредством реального осмотра. На этапе обследования здания устанавливаются технические и физические параметры. В такой ситуации объем передаваемых собственнических прав определяется по техническому заданию либо по договору.

5. В какие сроки можно оценить здание? Зависит ли время исследования от площади?

Минимально возможный период времени для выполнения такого заказа – 3-5 рабочих дней. Важное условие – заблаговременная подготовка документов. Сроки проведения экспертизы действительно зависят от площади. Так, например, для оценки нежилого отдельно стоящего сооружения площадью до 500 м2 нужно 3-5 дней, такого же объекта площадью от 5000 до 10 000 м² – уже от 6 до 8 дней. Кроме того, сроки проведения экспертизы зависят от типа здания.

6. Какова стоимость услуг по оценке здания, от чего зависит эта цена?

Минимальная стоимость экспертизы дачи – 5 000 рублей, коттеджа – 8 000 рублей. Иногда требуется оценка вместе с земельным участком. В таком случае трудоемкость работы возрастает – необходимо принимать во внимание особенности и статус данной территории. Средняя стоимость экспертизы здания и участка – 10 000 рублей. Оценка объектов коммерческого назначения отличается повышенной трудоемкостью. Стоимость работ, в зависимости от технических характеристик постройки и ее правового статуса – от 10 до 300 тысяч рублей.

7. Какие обязательные разделы включает в себя техническое задание на экспертизу, если требуется оценить здание или сооружение?

Указание на объект исследования. Описание имущественных прав на недвижимость. Указание цели экспертизы. Описание предположительного использования полученных результатов, перечисление связанных с этим ограничений. Указание вида стоимости. Дата проведения экспертизы. Сроки выполнения оценки. Допущения и ограничения, которыми будет руководствоваться специалист, проводящий экспертизу.

8. В какой последовательности выполняются работы по оценке стоимости зданий и сооружений?

Весь процесс можно условно разделить на несколько этапов. Сначала определяется техническое задание на экспертизу и устанавливаются сроки проведения работ. Назначается время выезда на объект для осмотра его состояния. После подписания договора о предоставлении услуг оценки силами клиента производится сбор необходимой документации. Затем следует выезд на объект. Во время осмотра делаются фотографии и замеры. После этого выполняется анализ документов и оценка имущества с помощью различных методик. Финальная часть работы – составление итогового отчета.

9. Что представляет собой план оценки зданий и сооружений?

Если клиент желает получить подробный и профессионально составленный оценочный отчет, он должен посодействовать в сборе всей нужной информации. В свою очередь, эксперт может начать разработку плана для того, что облегчить процесс изучения объекта и его исследования, сократить сроки процедуры. Обычно план освещает не только вопрос гонорара оценщика, но и примерную сумму расходов, а также все юридические и технические моменты мероприятия.

10. Используется ли затратный подход при анализе стоимости сооружений и зданий?

Да, оценка недвижимости включает методы, которыми эксперт пользуется при проведении мероприятия. Принцип его заключается в определении расходов на воспроизводство рассматривающихся активов за вычетом все видов и форм износа, устаревания и обесценивания объекта. Необходимые для анализа данные следующие: справочная информация (затраты на ремонт или связанные с восстановлением), строительно-технические сведения на основании техпаспортов из БТИ и документации Отдела капитального строительства.

11. В чем заключаются преимущества затратного подхода к анализу зданий и сооружений?

Основной его плюс, по мнению практикующих экспертов, заключается в том, что он пригоден для более или менее реальной оценки недвижимости на рынках, которые являются малоактивными. В ряде случаев именно он оказывается самым обоснованным (к примеру, при недостаточности информации о проведенных сделках) и эффективным. Так как затратный подход опирается на внушительную сметно-нормативную основу отечественного строительства, он может давать надежные результаты.

12. Может ли недвижимость анализироваться только с помощью доходного подхода?

Нет, он считается составляющим звеном в едином процессе, который и называется оценкой недвижимости. Обязательным условием данного мероприятия является использование всестороннего способа. Он подразумевает оперирование тремя общепринятыми подходами. Кроме доходного, эксперт производит необходимые расчеты наиболее оптимальными методами затратный и сравнительный. На практике, все они должны давать примерно одинаковые результаты.

13. Какие критерии сопоставимости используются при оценке стоимости зданий и сооружений, выполняемой методом сравнения продаж?

Всего их четыре. Первый критерий – категория участка. Земли сельскохозяйственного назначения и относящиеся к категории «для поселений» несопоставимы. Второй – функциональное назначение. Жилая и офисная недвижимость не могут рассматриваться как аналоги. Третий критерий – передаваемые права. Объекты недвижимости, находящиеся в собственности и аренде – несопоставимы. Четвертый критерий – условия продажи. Невозможно сопоставлять объекты для рыночной реализации и для продажи с ограничениями.

14. Как известно, в процессе оценки зданий выполняются натурные обследования. Какие мероприятия они включают в себя?

Во-первых, обследование и анализ состояния фундаментов и оснований. В том числе прогноз вероятных изменений. Во-вторых, обследование состояния ограждающих и несущих конструкций. А именно, покрытий, стен, перекрытий, пола. В-третьих, исследование эксплуатационных качеств. В-четвертых, оценка целесообразности и возможности ремонта или реконструкции. Все эти мероприятия требуют участия квалифицированных экспертов.

15. Какое влияние оказывает внешнее старение на результаты анализа стоимости здания или сооружения?

Речь идет о снижении цены на объект, обусловленным воздействием на него определенных факторов. Обычно на дату оценки недвижимости они неустранимы. Однако внешнее старение может оказаться и временным (избыточное предложение аналогичных зданий, отсутствие поблизости метро и т. п.). Иногда этот показатель относится только к земле, в других ситуациях – исключительно к строениям. Для расчета данного фактора применяют метод капитализации и парных продаж.

16. Какие технические дефекты в первую очередь учитываются при экспертизе стоимости крупноблочных, крупнопанельных или каркасно-панельных зданий?

17. Какие бывают виды износа сооружений и зданий?

Прежде всего, следует отметить, что такой показатель, как износ строения, является важным критерием, влияющим на формирование стоимости. Невозможно оценить здание без учета данного параметра. Износ объекта может быть физическим (обусловленным природными или эксплуатационными факторами), функциональным (связан со снижением технических характеристик) и внешним (вызван изменением соотношения предложения и спроса на рынке предприятий и недвижимости, экологическими факторами и т. п.).

18. Как оценить здание по срокам службы его конструктивных элементов?

При проведении процедуры по оценке стоимости эксперты учитывают нормативные документы, содержащие данные по рекомендованным срокам службы отдельных элементов конструкций. В них отдельно прописано количество гарантийных лет для фундамента, кровли, несущих стен и цоколя, лестниц и наружной отделки разных типов конструкций. Если сроки, выявленные при оценке, являются выше рекомендованных, владельцу недвижимости рекомендуют провести ремонт или частичную замену конструкций.

19. Можно ли оценить стоимость ущерба самостоятельно, «на глаз»?

Когда возникают подобные ситуации, когда страдают не только объекты имуществ, но и моральное состояние хозяев жилья, договориться мирно о предоставлении компенсации бывает весьма сложно. Так же непросто определить степень повреждения собственности, масштаб затопления или пожара. Критерии оценки ущерба доступны лишь квалифицированным специалистам. Применяя их на практике, эксперты достоверно и объективно рассчитают сумму компенсационных выплат.