Оценка земель населенных пунктов
Оценка земель населённых пунктов для проведения сделок по обмену, дарению, купле-продаже, наследству и оформления прав собственности на землю. Приватизация и имущественные споры по земельным участкам. Опыт работы с 2010 года. Звоните!
Оценка земель промышленности проводится в том случае, когда необходимо определить рыночную стоимость этого ценного актива. Необходимость в подобной оценочной услуге возникает как при совершении практически любых сделок с земельным участком, включая куплю-продажу или аренду, так и в процессе реализации различных инвестиционных бизнес-проектов.
Оценка земель промышленности имеет несколько характерных особенностей, главной из которых выступает специфика разрешенного использования ресурса. В соответствии с действующим в России законодательством и, прежде всего, ЗК РФ, к землям промышленного назначения следует относить участки, на которых размещаются любые промышленные объекты, строения и сооружения, а также инженерные сети и технологические трубопроводы, которые используются для их эксплуатации и обслуживания. Разнообразие земель промышленности и располагающихся на них объектов делают работу эксперта-оценщика сложной, а потому от специалиста требуется как высокий уровень квалификации, так и опыт подобной работы.
Оценка земель промышленности – стоимость и условия заказа
ООО «МЭН» представлено на отечественном рынке оценочных услуг с 2010 года. За прошедшее время накоплен серьезный опыт успешной и продуктивной деятельности, который в сочетании со штатом профессиональных экспертов обеспечивает клиентам компании получение точной и независимой оценки любого имущества, включая земли промышленного назначения.
Важным конкурентным преимуществом нашего коммерческого предложения выступает разумный уровень цен на предоставляемые оценочные услуги. Стоимость работы определяется для каждого объекта оценки и клиента индивидуально, благодаря чему обеспечивается учет специфики деятельности последнего и его пожелания. При этом принимаются во внимание следующие факторы, влияющие на итоговую цену выдачи экспертного заключения:
- месторасположения земель промышленного назначения;
- площадь объекта оценки;
- количество и перечень расположенных на территории земельного участка построек и сооружения;
- цель осуществления оценки земель промышленности;
- срочность выдачи экспертного отчета, установленная клиентом;
- выбранный метод оценки, согласованный с заказчиком, и т.д.
Грамотный учет каждого из перечисленных факторов позволяет установить разумный уровень цен на оказываемые компанией услуги. Как следствие, заказчик получает точную и объективную оценку принадлежащего ему актива с минимальным уровнем необходимых для этого финансовых расходов.
Для чего проводится оценка земель промышленности
Необходимость в такой услуге, как независимая оценка земель промышленности, наиболее часто возникает при подготовке и совершении каких-либо сделок, предметом которых становится земельный участок. В их число входят:
- проведение сделок по обмену, дарению или купле-продаже земель промышленного назначения;
- включение надела в состав наследства или оформление прав собственности наследника ушедшего из жизни собственника земли;
- оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, необходимое для снижения уровня налоговых выплат;
- имущественные споры в досудебном порядке, а также в арбитражном и обычном суде;
- приватизация земельного участка, предназначенного для промышленного использования, например, возведения складских или производственных объектов;
- внесение земель промышленного назначения в качестве взноса в уставной капитал при создании предприятия или вступлении в бизнес;
- определение общей стоимости компании или ее доли, в числе активов которой присутствуют земли промышленности;
- привлечение инвестиций или кредитных ресурсов, когда земля пром назначения выступает в качестве одного из ценных активов или залогового имущества;
- подготовка договора аренды земельного участка промышленного назначения;
- принятие управленческих решений в процессе осуществления бизнеса, связанного с промышленным производством.
Наличие грамотно составленного экспертного заключения о реальной рыночной стоимости земель промышленности позволяет совершить любую из перечисленных сделок с наибольшей выгодой для владельца. Именно поэтому намного правильнее потратить сравнительно небольшую сумму на приглашение специалистов оценочной компании, чтобы в дальнейшем получить заметно большую по размерам прибыль от правильно совершенной финансовой операции.
Документы, необходимые для проведения оценки земель промышленности
Суть работы эксперта-оценщика заключается в сборе как можно большего объема сведений об объекте оценки и последующим их анализе. Основным источником информации о землях промышленного назначения выступает комплект документов, предоставляемый эксперту собственником. В его состав входят:
- документы о заказчике услуги – паспорт (при заключении контракта с частным лицом) или набор учредительной документации;
- правоустанавливающие документы, к числу которых относятся: выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации прав собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты, договор купли-продажи, документы о приватизации и т.д.;
- документы о наличии обременений, наложенных на землю или расположенные на нем постройки;
- данные бухгалтерского и финансового учета, позволяющие определить доходность промышленного производства;
- документы о характеристиках земельного участка – кадастровый паспорт, план межевания с указанием границ, исследования свойств почвы и т.д.;
- бизнес-план или стратегический план строительства нового или развития существующего промышленного предприятия на участке земли и т.д.
На итоговую стоимость объекта оценки, в качестве которого в данном случае выступает земля промышленного назначения, оказывают влияние разнообразные факторы. В число наиболее значимых из них входят:
- отраслевая принадлежность размещенных на участке промышленных производств;
- уровень развития транспортной и инженерной инфраструктуры земель промышленности, включая удобство подъездных путей для автомобильного и железнодорожного транспорта;
- рентабельность и прибыльность промышленного предприятия, расположенного на оцениваемом участке земли;
- природные особенности земли – климатические, ландшафтные и т.п.;
- доступность ресурсов, необходимых для дальнейшего ведения и развития промышленного производства.
Профессионализм и квалификация штатных экспертов компании «МЭН» обеспечивают грамотное проведение ценовой экспертизы земель промышленности, в ходе которой учитываются перечисленные и многие другие дополнительные факторы. В результате, заказчик получает точную и объективную оценку принадлежащего ему ресурса, что позволит реализовать планируемую сделку с максимальной выгодой и эффективностью.
Вопрос-ответ
1. Требуется оценка земли. Как можно сделать заявку на проведение экспертизы? Какие документы нужно подготовить?
Просто позвоните нашим менеджерам по телефонам, указанным на сайте. Список документов для проведения экспертизы вам предоставит наш специалист. Предварительно можно отметить, что потребуются точный адрес объекта недвижимости, краткие характеристики земельного участка (к примеру, сельскохозяйственное назначение, 50 соток), желательное время для проведения осмотра, контактные телефоны. Обязательно нужно будет предоставить копии всех имеющихся правоустанавливающих документов.
2. В какие сроки можно оценить землю? Зависит ли длительность экспертизы от категории участка?
Минимальное время, требуемое для проведения исследования – 2-3 дня. Такой срок необходим для оценки огорода или участка, входящего в состав садового товарищества. Земля, которую разрешено использовать под ИЖС, может быть исследована экспертом в течение 3-4 дней. Если участок относится к земле сельскохозяйственного назначения и имеет площадь до 10 Га – оценка займет 2-3 дня. Если больше 10 Га - 3-4 дня. В такие же сроки проводится экспертиза аналогичных по площади земель промышленности или лесного хозяйства.
3. Как долго проводится оценка земли под строительство промышленных объектов? Площадь участка влияет на срок выполнения процедуры?
Такая экспертиза продолжается в среднем 3-4 рабочих дня. Предполагается, что вся необходимая для исследования документация собрана заказчиком услуги заранее. Список справок и перечень нужной информации клиенту предоставляет экспертный специалист. Срок проведения оценки практически не зависит от площади участка.
4. Какие факторы наиболее сильно влияют на итоговую стоимость при оценке земли?
Обращать внимание следует на несколько основных моментов. В первую очередь, на место расположения и удаленность от населенных пунктов. Второй важный фактор – наличие на участке или рядом с ним инженерных коммуникаций. Третий момент – целевое назначение территории и ее разрешенное использование. Кроме того, значение имеют качество транспортной инфраструктуры и возможность подъезда к участку. Безусловно, на стоимость влияет и характер окружающего ландшафта, а для земель сельскохозяйственного назначения – экологичность и плодородность почвы.
5. Какие виды стоимости может определять оценка земельного участка?
Всего их четыре. Первый – рыночная стоимость. Это самая вероятная цена, по которой объект можно реализовать на открытом рынке при условии того, что не ограничивается конкуренция, не действуют чрезвычайные обстоятельства и участники сделки располагают всей необходимой информацией. Второй вид – инвестиционная стоимость. Она определяется исходя из доходности объекта для конкретного лица. Третий вид – ликвидационная стоимость. Это цена, по которой объект может быть продан в сроки намного меньшие, чем обычные. Четвертый вид – кадастровая стоимость. Это величина, определяемая методами массовой оценки, выполненной в соответствии с государственными стандартами.
6. Что понимается под определением «рыночная стоимость земли»?
Когда оценочная компания проводит анализ объектов такого типа, то основная ее задача заключается в установлении реальной (актуальной для текущего рынка) цены участка, которую владелец может обоснованно назначить, а покупатель – ее заплатить. При этом она должна соответствовать физическим свойствам, а также экономическим и правовым условиям и требованиям обычных деловых операций. Обе стороны сделки, в которой фигурирует земля, не участвуют в ней по принуждению или под давлением.
7. Чем отличаются кадастровая, государственная и нормативная оценка земли?
Кадастровая оценка земельного участка проводится независимым оценщиком по инициативе органа исполнительной власти. Цель данного вида оценки – осуществление налогообложения в отношении объекта недвижимости и урегулирования иных правовых ситуаций, указанных в Гражданском и Земельном Кодексах. Целью проведения государственной оценки земли является продажа участков, собственником которых выступает государство или муниципальные органы. Иногда этим термином называют кадастровую оценку. Нормативная оценка земли осуществляется в тех случаях, когда нет результатов кадастровой стоимости.
8. В каких случаях для оценки земли предприятия используют метод реальных опционов?
Этот способ применяется для уточнения стоимости природных ресурсов, которые характеризуются долгим сроком эксплуатации и весомыми колебаниями в ценах на продукцию. Если речь идет о земельном фонде, то наиболее удобным и приемлемым его применение считается на площадях, занятых месторождениями полезных ископаемых. Но метод реальных опционов подходит также и для оценки земельных угодий (в том числе лесных, пашенных, скотоводческих). Его основной плюс – возможность учета колебания цен, а этот фактор часто оказывается резонным на рынке сельхозпродукции.
9. Какие методы оценки земельного участка применяются для застроенных и незастроенных площадей?
Как и в случае с другими активами для экспертизы земли используют затратный, доходный и сравнительный подход. Если оцениваются застроенные участки, на которых располагаются постройки разного функционального предназначения, оптимальным считается применение всех трех способов. Для незастроенных земель удобно использовать затратный и сравнительные подходы. Но для последнего в российских условиях часто отсутствует необходимая объективная информация по рынку.
10. Какие риски помимо неблагоприятных природных условий существуют при оценке земельного участка компании, производящей сельхозтовары?
Эффективность этой отрасли действительно зависит не только от климата, рельефа, качества почв, стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств. Значительное влияние на прибыльность земли оказывают постоянные колебания стоимости топлива, сырья, техники, горюче-смазочной и собственно самой сельскохозяйственной продукции. Кроме того, свою роль играет и сезонный фактор. В совокупности с подвижной динамикой цен он также создает высокие риски.
11. По каким нормативным основаниям проводится стоимостная оценка земельного участка предприятия при его переводе в иные категории или при оформлении процедуры банкротства?
Цена на потери сельскохозяйственного производства при смене категории земли исчисляется на основании нормативов по издержкам на освоение новых угодий для иных целей. Ознакомиться с ними можно по специальному постановлению правительства Российской Федерации № 1176. Расчет стоимости возмещения утраты участка при ликвидации компании проводится в соответствии с ФЗ № 137 «О введении в действие Земельного кодекса».
12. Используется ли при оценке земли принцип прогрессии и регрессии? И как он действует?
Да, это один из многих принципов, которые используются при выполнении оценки земельных участков. У него имеется еще одно название. Он именуется также принципом возрастающих и уменьшающихся доходов. Идея состоит в том, что по мере присоединения ресурсов к главным факторам производства чистая прибыль будет увеличиваться растущими темпами до определенной точки. Начиная с некоторого момента доходы продолжают расти, но уже снижающимися темпами. Такое замедление продолжается, пока прирост стоимости не становится меньше затрат на добавляемые ресурсы.
13. От чего зависит стоимость земли и арендных прав на нее?
Услугу по оценке земельного участка заказывают с целью определить его реальную цену в условиях современного рынка и с учетом всех ценообразующих факторов. Такие факторы, как ценовой сегмент, местоположение, потенциал площади и ликвидность участка переплетаются с критериями относительно рыночной цены на право аренды. А зависит она именно от правомочий арендатора, а также от периода действия права, его обременений, целевого назначения земли.
14. Как оценить землю с учетом географических характеристик местности? Для чего это нужно?
Физико-географическая экспертиза важна для определения типа структуры сельскохозяйственных угодий. При такой оценке учитывается не только характеристика почв и уровень грунтовых вод, но и процессы, формирующие рельеф. Их выявление необходимо для того, чтобы понять, можно ли в случае неблагоприятных условий изменить вид хозяйственной деятельности (например, с животноводства на земледелие). Наличие или отсутствие таких возможностей влияет на цену земли.
15. Как определяется влияние сервитута на рыночную цену земельного участка?
Первое, что необходимо сделать, перед тем как оценить землю, это узнать, реально ли влияние сервитута на наиболее оптимальное использование участка. Наилучшим использованием считается такое, при котором цена земли максимальна. Например, если право прохода через участок владельца, предоставленное третьему лицу (или лицам), не позволяет начать строительство (это было бы возможно без сервитута), то наличие данного обременения, конечно же, повлияет на наилучшую эксплуатацию земельного участка и, соответственно, на его стоимость.
16. Кем и для чего должна осуществляться экономическая оценка земли?
Процедуру такого вида оценки земли лучше доверить высококвалифицированному оценщику либо заключить договор с проверенной компанией. Смысл экономической оценки состоит в определении стоимости арендного права. Цена, главным образом, будет зависеть от прав арендатора, наличия прав других людей на арендуемый объект, срока действия существующего права, а также от целевого назначения земли. Оценщик обязательно учтет и другие особенности участка: местоположение, внешние факторы, прибыльный потенциал, конъюнктуру рынка.
17. Что представляет собой отчет об оценке земельного участка?
Оформление отчетности по анализу стоимости земли является завершающим этапом процесса оценивания. В установленном порядке этот документ подписывается исполнителем и утверждается. Отчет составляется в строгом соответствии с определенными стандартами и должен содержать детальную информацию об оцениваемом объекте, его стоимости, о дате проведения мероприятия, а также о методах, которые были использованы, о корректировках и рекомендациях. В отдельных случаях отчет может быть сокращенным, но с необходимыми приложениями.
Войдите в ряды наших клиентов:
Презентация услуг по оценке недвижимости
