Оценка земли для нотариуса
от 3 500 рублей от 24 часов!

1. Какие документы нужны для проведения оценки земли?

В первую очередь, государственный акт на участок (правоустанавливающий) или договор аренды. Кроме того, нужны кадастровый паспорт с указанием на принадлежность к определенной категории по целевому назначению (например, земля населенного пункта или сельскохозяйственного назначения). Кроме того, требуются сведения о разрешенном использовании, информация об ограничении территории, данные о наличии и состоянии различных инженерных коммуникаций. Список может быть скорректирован оценщиком.

2. С какой целью оцениваются земельные участки?

Именно с расчета их стоимости начинается любая процедура анализа объектов недвижимости. Без нее невозможно выполнить мониторинг экономических интересов собственника и ожиданий потенциальных инвесторов. Так как данный участок земли относится к имуществу улучшенному (уже освоенному), он может обладать определенной целевой направленностью. Поэтому оценка недвижимости в форме надела может проводиться с целью установления его цены для задач жилищного индивидуального строительства или сельского хозяйства.

3. Необходима ли оценка земли в случае раздела имущества?

Нередко бракоразводный процесс проходит в состоянии непримиримости супругов, особенно это актуально для тех, кому предстоит делить недвижимое имущество. Причем редко когда земельный объект оценивания является «голым». Чаще всего, он включает строения, ограждения, инженерные коммуникации. И хотя в документе собственника обозначается только основное строение, техническая документация будет содержать данные по вышеперечисленным объектам. Поэтому оценка такого вида имущества является обязательной.

4. Нужно оценить землю. Сколько времени займет исследование и от чего зависит длительность процедуры?

Как правило, экспертиза выполняется в течение 2-4 дней. Срок зависит от категории земель и площади. Участок, входящий в состав садового товарищества, оценивается в течение 2 дней. Земля, предназначенная под индивидуальное жилищное строительство, может быть исследована экспертами в течение 3 дней. Если площадь такого участка составляет более 1 Га – то срок может увеличиваться до 4 дней. Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются 2-3 дня (до 10 Га) или 3-4 дня (большая площадь). Территория для промышленного строительства или участки лесного хозяйства проходят экспертизу в течение 3-4 дней.

5. Какие факторы влияют на рыночную стоимость земельного участка?

Земля считается одним из самых выгодных объектов для долгосрочных инвестиций. Однако инвестиционный и спекулятивный процессы в этом бизнесе нуждаются в объективной оценке земельного участка, а, следовательно, имеется высокий спрос на независимых оценщиков. Мощнейшим ценообразующим фактором является категория земли. Наиболее дорогой категорией эксперты считают земли поселений. Оценка земель любой категории будет заметно варьироваться в зависимости от разрешенного использования. Например, участок под торговый центр будет стоить гораздо выше, нежели земля такой же величины, но предназначенной для разбивки сквера.

6. Каковы особенности установления рыночной стоимости земли?

Главным нюансом оценки земельного участка является тот факт, что его стоимость определяется исходя и из наиболее результативного (эффективного), а не текущего или существующего использования земельного надела. Причем если на участке имеется строение, он все равно условно будет исследоваться как незастроенный. Наиболее рациональная эксплуатация может не совпадать с текущей. В таком случае, цена земли будет считаться стоимостью при существующем использовании, но не рыночной.

7. Для чего необходимо устанавливать рыночную стоимость земельных участков?

Расчет адекватной рынку цены на земельные наделы нужен для решения многочисленных и разнообразных задач. Каждый, кому нужно оценить землю, должен точно знать, для чего им понадобиться отчет о проведении этой процедуры. Наиболее типичными являются следующие задачи: осуществление сделочных мероприятий с участком или правами на него, назначение компенсации убытков или ущерба, вливание данного актива в уставной капитал или определение на баланс компании.

8. Какие существуют разновидности нерыночной оценки земельного участка?

Если требуется выяснить специальную стоимость земли или отсутствует достаточное количество информации по отрасли, применяется ряд расчетов, отличных от рыночных показателей. Самый распространенный из них – кадастровая цена участка. Также, например, может быть определена стоимость потерь сельскохозяйственного производства при смене категории или выкупа земли под здания у государства, муниципалитета. Кроме того, рассчитывают стоимость права на отчужденный участок при ликвидации производства предприятия, нормативную цену и иные показатели.

9. Какие факторы влияют на кадастровую стоимость земли?

Кадастровая стоимость находится в прямой зависимости от ситуации на рынке земельных участков. В мероприятия по оценке земли входит определение степени ее полезности, которая выражается в денежном эквиваленте. Основанием для решения является статистический анализ цен, установленных на рынке, и информация, характеризующая оцениваемые объекты. На стоимость земельного участка влияет вид ее использования. Результат, выведенный оценщиком, и будет фигурировать в качестве кадастровой стоимости. Немаловажную роль здесь играет объективность и достоверность информации, полученной специалистом от органов местного самоуправления.

10. Можно ли оспорить результат государственной кадастровой оценки?

Да, можно. Результат кадастровой оценки земельного участка, полученный при проведении процедуры государственной комиссией, может быть оспорен на основании Федерального Закона «Об оценочной деятельности РФ». Лица, заинтересованные в установлении кадастровой стоимости земли в размере ее рыночной стоимости, могут обратиться в суд. Перед судебным заседанием необходимо провести независимую оценку рыночной стоимости земли и получить соответствующий отчет об оценке. Дата проведения независимой экспертизы должна совпадать с датой определения кадастровой стоимости земли.

11. Как проводится оценка земли залежей?

В условиях достаточного количества информации оптимальны затратный и сравнительный методы. Но в некоторых ситуациях залежные угодья могут исследоваться так же, как используемые сельскохозяйственные земли. Например, оценка их стоимости проводится с применением капитализации чистого дохода (с расчетом на будущие предполагаемые дивиденды от землепользования). В этом случае лишь необходимо учесть затраты на восстановление и приведение земель в пригодное для ведения эффективной сельскохозяйственной деятельности состояние.

12. Каким образом оцениваются незастроенные земельные участки?

Анализ стоимости таких объектов выполняется посредством методов: дисконтирования финансового потока, сравнения продаж, реальных опционов и прямой капитализации ренты (чистой операционной прибыли либо арендной платы). Если надел имеет сельскохозяйственное назначение или относится к лесным угодьям, то чаще всего специалисты используют последний способ. Как в оценке недвижимости и участков, так в исследовании другого вида собственности, он является одним из составляющих элементов доходного подхода.

13. Какой метод подходит для оценки земли многолетних насаждений предприятия?

К промышленным сельскохозяйственным культурам, длительность жизни которых превышает один год, относят виноградники, сады, ягодники, полосные полезащитные насаждения. Их удобнее всего оценивать доходным или затратным методом (в зависимости от целей экспертизы и особенностей ведения хозяйства). Так как возможность получения дивидендов от этих насаждений обладает известной степенью неравномерности, рассчитываются средние показатели. Оптимальным считается метод дисконтирования денежных потоков.

14. Что использовать в качестве ставки дисконтирования при экспертизе земельного участка?

Обычно специалисты привлекают к расчетам один или несколько (для сверки результатов) рекомендуемых параметров. Во-первых, свои нормы по учетным ставкам рефинансирования публикует Центробанк Российской Федерации. Во-вторых, иногда можно самостоятельно рассчитать необходимый коэффициент методом кумулятивного построения. Наконец, зачастую используются процентные ставки по кредитам ведущих банков. Если оценка земли делается с расчетом нормы доходности по альтернативным инвестициям, этот параметр считается примерно равным коэффициенту капитализации.

15. Как проводится оценка земли пашни методом реальных опционов?

Для расчетов используется показатель средней многолетней урожайности культуры (например, в центнерах на гектар), средняя стоимость ее продажи на рынке, затраты на реализацию. Сначала определяется отклонение текущих и недавних средних показателей от ряда предыдущих лет. Затем с учетом безрисковой ставки и коэффициента капитализации рассчитывается стоимость базовых активов и развития, а также срок и размер дивидендной доходности. В заключение определяется стоимость самой земли по специальной формуле Блэка-Шоулза.

16. Какие статьи затрат учитываются при расчете чистой операционной доходности сельскохозяйственного участка?

Стоимостная оценка земли принимает во внимание ряд издержек. Во-первых, это так называемые прямые производственные расходы, связанные с приобретением удобрений, кормов, семян, горюче-смазочных материалов, медикаментов. Они учитываются с тратами на амортизацию и возмещение фондов, проводимые со временем. Кроме того, в расчет берутся средства на текущий ремонт, а также оплата труда рабочих предприятия, долговые обязательства, косвенные общехозяйственные издержки, налоги.

17. Как капитализируется арендная плата при проведении оценки земельного участка?

Как капитализируется арендная плата при проведении оценки земельного участка? В этом случае для выявления наиболее объективной стоимости используется несколько расчетных показателей. Из цены на рентное использование участка вычитается принятый в регионе налог на землю. Полученная разница делится на коэффициент капитализации участка. Этот параметр устанавливается на основе анализа сделок с аналогичными объектами на земельном рынке. Если землю заказчику экспертизы сдает муниципалитет или государство (или когда сами госслужбы заказывают такой анализ), в расчетах не принимается во внимание налоговая составляющая.

18. Как проводится доходная оценка земельного участка компании?

Как проводится доходная оценка земельного участка компании? Данный метод применяется для оценки стоимости земли в процессе ее использования в производственной деятельности. Он считается наиболее оптимальным для оценки сельскохозяйственных угодий. Выявлять их доходную стоимость можно методом прямой капитализации земельной ренты или дисконтирования денежного потока. В первом случае определяется величина, которая используется для арендных платежей. Во втором рассматривается размер операционного дохода, получаемого владельцем от использования земли в сложившихся условиях.