Зачем нужен пересмотр кадастровой стоимости?

Вопрос кадастровой стоимости недвижимости является одной из актуальных проблем современного рынка недвижимости Москвы. В связи с тем, что Государство раз в три года пересматривает и увеличивает кадастровую стоимость недвижимости, у бизнеса возникает потребность подтвердить обоснованность роста стоимости недвижимое имущество. Ведь
увеличение стоимости объекта ведет к увеличению налога на недвижимость. А это
дополнительная финансово нагрузка.

Однако, текущая кадастровая стоимость не всегда отражает реальную рыночную цену объекта. В
этой статье мы рассмотрим причины несоответствия кадастровой и рыночной цены, а также
возможные пути пересмотра кадастровых оценок.

Налог на имущество в Москве

Для физических лиц

НК РФ Статья 406 устанавливает ставку 0,1% в отношение:

• жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат;
• объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
• иных недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом;
• гаражей и машино-мест,

Налог 2% устанавливается для объекта стоимость которого превышает 300 миллионов рублей, а так же для объектов определяемых в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.

0,5% процента в отношении прочих объектов налогообложения.

Для юридических лиц

Объекты недвижимости, у которых определена кадастровая стоимость налог составляет 2,0% за исключением 1.2, 3.1 и 3.2 статьи 380 НК РФ.

0,3% применяется к объектам стоимостью менее 300 миллионов рублей и относящимся к жилым помещениям, гаражам, машино-местам, которые принадлежат личному фонду на праве собственности и налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость.

0% устанавливается для особо важных объектов (распоряжение Правительства РФ от 22.11.2017 № 2595-р) в остальных случаях налоговая ставка составляет 2,2%.

Как часто происходит переоценка кадастровой стоимости?

Государства в лице муниципального субъекта раз в 3 года размещает тендер, на проведение кадастровой переоценки. Компания, выигравшая тендер, не проводит индивидуальную оценку каждого строения или куска земли. Она через алгоритмы, которые используют определённые индексы и учитывая инфляцию, массово пересчитывает стоимость объектов недвижимости. Поэтому зачастую и возникает такая большая разница между новой и фактической ценой объекта.

Как ООО МЭН определяет кадастровую стоимость и как это делать правильно?

Определение кадастровой стоимости основывается на нескольких факторах, таких как: местоположение объекта, его характеристики, состояние и функциональное назначение. Возьмем к примеру - Торговый Центр 6 000 кв.м. При расчете мы учитываем сколько площади занимает парковка, технические помещения, торговые помещения, состояния объекта и т.д. В итоге получаем рыночную стоимость ТЦ на 30% меньше, чем в Росреестре. Ведь машинные алгоритмы, которые используют кадастровые инженеры для массового пересчета стоимости кадастра не учитывают все эти факты, они все усредняют. Поэтому и происходит такая погрешность.

Определение кадастровой стоимости является сложным процессом, требующим множества данных и экспертной оценки. Поэтому важно, чтобы данный процесс проводился прозрачно и с учетом всех факторов, чтобы обеспечить справедливость и точность определения стоимости объектов недвижимости. В дальнейшем это будет важно для судебного заседания.

В каком реестре можно узнать кадастровую стоимость?

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости, необходимо обратиться к соответствующему реестру. Один из таких реестров - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В этом реестре содержится информация о правах на земельные участки и объекты недвижимости, включая их кадастровую стоимость.

Для получения информации о кадастровой стоимости в ЕГРН необходимо иметь доступ к электронным сервисам или обратиться в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). С помощью указанных сервисов или при личном обращении можно запросить сведения о кадастровой стоимости для определенного объекта недвижимости.

Также существует возможность получить информацию о кадастровой стоимости через специализированные порталы и сайты, предоставляющие открытый доступ к данным ЕГРН. Например, Государственная информационная система "Картография" позволяет просмотреть сведения о земельных участках и объектах недвижимости, включая информацию о кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов кадастровой стоимости

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены либо в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, либо в судебном порядке.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц

Результаты определения кадастровой стоимости, полученные в установленном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» порядке, могут быть оспорены в комиссии в случае ее создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.

Для физических лиц оспаривание возможно через обращение в органы земельного кадастра. Проще всего это делать через МФЦ. Заявление должно содержать обоснование необходимости пересмотра, а также предоставление всех необходимых документов.

После получения заявления, органы кадастрового учета проводят проверку и анализ данных, которые могут влиять на изменение кадастровой стоимости. В процессе анализа могут использоваться различные методы и подходы, например, сравнительный анализ рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости или экспертная оценка.

При проведении пересмотра может потребоваться осмотр объекта недвижимости, чтобы убедиться в его фактическом состоянии и характеристиках. Это может быть нужно для определения факторов, влияющих на изменение стоимости (например, возведение новых строений или изменение условий окружающей застройки).

В случае положительного решения о пересмотре кадастровой стоимости, органы земельного кадастра составляют акт с новой стоимостью объекта недвижимости и уведомляют об этом заявителя. В случае отрицательного решения, заявитель имеет право обжаловать это решение в судебном порядке.

Оспаривания кадастровой стоимости недвижимости для юридических лиц

При обращении в ООО МЭН мы проводим первичный анализ стоимости недвижимости, чтобы понять имеет ли место завышение кадастровой стоимости. Если стоимость объекта завышена, то мы готовим документы в суд. Так как пересмотр в административном порядке для юр. лиц не предусмотрен.

Тут мы клиентам сразу предлагаем обращаться в суд. Из нашей практике это самый эффективный способ, так как с комиссий мы просто потерям время. Они в 99,9% случает отказывают Юр.лицам в пересмотре или оставляют стоимость неизменной.

Суд назначает независимую судебную оценку недвижимости, которая должна уже в индивидуальном подходе определить новую кадастровую стоимость недвижимости. Получив новую оценку, мы либо говорим, что новая стоимость объекта нас устраивает, либо пишем замечания на данную оценку.

Суд, учитывая первичное обоснование оспаривание кадастровой стоимости, независимую экспертизу и наши замечания (если такие имеются), выносит решение.

Итого:

Если вам требуется оспаривание кадастровой стоимости, то выбирайте нас. Мы разбираемся во всех нюансах оспаривания и поможем вам сохранить свое время и деньги.