Как проводится оценка склада независимым экспертом специалистом оценочной деятельности?

November 15, 2023

Оценка склада независимым экспертом специалистом оценочной деятельности проводится по следующим основным этапам:

1. Предварительный этап

  • Заключение договора: Оценочная компания заключает договор с заказчиком на проведение оценки.
  • Сбор документации: Собираются все необходимые документы, включая правоустанавливающие документы на склад, технический паспорт, планы помещений и т.д.
  • Выезд на объект: Эксперт выезжает на склад для осмотра.

2. Осмотр объекта

  • Физический осмотр: Эксперт осматривает склад, фиксируя его состояние, площадь, планировку, наличие и состояние инженерных систем (электричество, отопление, вентиляция, водоснабжение).
  • Фотографирование: Проведение фотосъемки объекта для документирования состояния и особенностей склада.

3. Анализ рынка

  • Сравнительный анализ: Эксперт анализирует аналогичные объекты на рынке, их арендные ставки и цены продажи.
  • Изучение рыночных тенденций: Оценка текущих рыночных условий, включая спрос и предложение на складскую недвижимость в данном регионе.

4. Определение методов оценки

  • Метод капитализации дохода: Этот метод используется, если склад сдается в аренду и приносит доход. Рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД) и применяется коэффициент капитализации для определения стоимости.
  • Сравнительный метод: Используется для сравнения с аналогичными объектами на рынке. Определяется цена на основе продаж аналогичных складов.
  • Затратный метод: Оценивается стоимость замещения или воспроизводства объекта с учетом износа. Этот метод полезен для новых или уникальных объектов, где отсутствуют аналогичные на рынке.

5. Расчет стоимости

  • Сбор данных: Эксперт собирает всю необходимую информацию и проводит расчеты стоимости склада по выбранным методам.
  • Анализ доходов и расходов: Если используется метод капитализации, проводится детальный анализ доходов от аренды и всех операционных расходов.
  • Сравнительный анализ: При сравнительном методе эксперт анализирует данные о продаже аналогичных объектов, корректируя цены с учетом различий в характеристиках.

6. Составление отчета

  • Формирование отчета: Эксперт составляет отчет об оценке, который включает все полученные данные, расчеты и выводы.
  • Окончательная стоимость: В отчете указывается итоговая рыночная стоимость склада на основе проведенного анализа и расчетов.

7. Передача отчета заказчику

  • Предоставление отчета: Готовый отчет передается заказчику для дальнейшего использования, например, для получения кредита, продажи объекта или других целей.

Пример отчета

В отчете обычно содержатся следующие разделы:

  • Введение и описание объекта оценки.
  • Описание рынка складской недвижимости.
  • Применяемые методы оценки и их обоснование.
  • Подробные расчеты стоимости по каждому методу.
  • Заключение и итоговая оценочная стоимость.

Этот процесс обеспечивает объективную и всестороннюю оценку складской недвижимости, позволяя учитывать все ключевые факторы, влияющие на её стоимость.

Tags: склад